Vizi, difetti e mancanza di qualità negli immobili: differenze

La Cass. civ. Sez. I, 05-02-2016, n. 2313 ha avuto modo di chiarire le differenze e le diverse conseguenze giuridiche tra i vizi della cosa venduta, la mancanza di qualità e la consegna di una cosa diversa.

“In tema di compravendita, i vizi redibitori e la mancanza di qualità, le cui azioni sono soggette ai termini di prescrizione e decadenza ex art. 1495 c.c., si distinguono dall’ipotesi di consegna di “aliud pro alio”, che dà luogo ad una ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini predetti, e che ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l’acquisto, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare in una sottospecie affatto dissimile da quella dedotta in contratto”.

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Questo significa che non ogni mancanza di qualità del bene venduto può comportare la risoluzione, ma soltanto quando tali qualità sono da ritenersi essenziali o perché promesse o per l’uso cui la cosa è destinata.

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Diversa ipotesi si ha quando la cosa venduta, a causa della mancanza di qualità, deve ritenersi addirittura diversa rispetto al genere di appartenza: si pensi ai casi di vendita di abitazione priva dell’abitabilità, di autoveicolo che non può circolare, di acqua non potabile ad uso umano.

Appare utile precisare che spesso si invoca la disciplina dell’aliud pro alio per evitare il rigido regime dei termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 cc, in quanto se la cosa è diversa il regime dei termini è quello ordinario.

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