Usucapione: come acquistare la proprietà col possesso per venti anni
Usucapione
Se hai il possesso di un bene immobile da oltre venti anni ma non risulti l’intestatario nei pubblici registri, puoi chiedere al giudice la pronuncia di una sentenza che dichiari l’acquisto della proprietà per usucapione
Come acquistare la proprietà con l’usucapione
L’usucapione (art. 1158 c.c.) è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali che si differenzia dai modi ordinari e più diffusi, quali il contratto di compravendita, la donazione o la successione ereditaria.
Infatti l’usucapione origina da un dato di fatto autonomo e non da una volontà contrattuale o da un trasferimento previsto dalla legge, per cui è un modo di acquisto a titolo originario e non derivativo.
Il fatto che può fondare l’usucapione è il possesso continuato per un periodo di tempo stabilito dalla legge, che di solito è pari a 20 anni, unito alla volontà di acquistare la proprietà o altro diritto reale.
Quindi con l’usucapione il soggetto che possiede un bene può acquistarne la proprietà senza riceverlo per trasferimento da un altro soggetto, ma direttamente come se il bene fosse sempre stato suo.
Beni oggetto di usucapione
Possono essere acquistati per usucapione sia beni mobili, sia immobili.
Però è enormemente più frequente vedere applicata la disciplina dell’usucapione agli immobili, in genere terreni o abitazioni, ma anche strade di campagna o giardini.
Questo perché per i beni mobili esiste la presunzione della proprietà a favore di chi ne ha il possesso (che è un elemento di fatto), mentre per gli immobili sussiste un regime di prova scritta che si fonda su pubblici registri.
Quindi è improbabile che vi possa essere una contestazione contro il possessore di un bene mobile, mentre per dimostrare, acquistare o trasferire la proprietà di un immobile è obbligatorio redigere un atto pubblico (atto del notaio oppure una sentenza del tribunale), da trascrivere nei pubblici registri.
Ecco che in pratica la necessità di far dichiarare l’usucapione di solito nasce per i beni immobili, nel momento in cui viene chiesta da qualcuno la prova dell’acquisto della proprietà.
Caratteristiche del possesso per usucapione
Il possesso che giustifica l’acquisto attraverso l’usucapione deve avere le caratteristiche previste dalla legge.
Esso deve essere pubblico, pacifico continuato e non interrotto.
Il possesso è pubblico quando viene esercitato in maniera evidente ai terzi, quindi non di nascosto ma in maniera visibile.
È pacifico quando è stato acquistato senza l’uso della forza o di atti violenti.
È continuato quando si esercita senza atti di interruzione da parte di chi lo pretende.
Infine è non interrotto quando esso non subisce l’azione di impedimento da parte di estranei.
La volontà del soggetto che possiede il bene
La legge richiede che oltre al dato di fatto del possesso, il soggetto che pretenda di usucapire un bene lo faccia con l’intenzione o la volontà di acquistarne la proprietà il diritto reale di suo interesse.
In altre parole, non è sufficiente il solo elemento di fatto del possedere il bene, ma dev’esserci anche la consapevolezza e la manifestazione di volontà di esserne il proprietario.
Sotto il profilo del processo, questo comporta la necessità di dimostrare che il soggetto si è comportato sin dall’inizio del possesso come se fosse stato il proprietario del bene, mostrandosi tale anche agli altri.
Differenze tra possesso e detenzione
Il requisito della volontà di possedere come proprietario potrebbe sembrare un mero formalismo privo di significato, ma in realtà si tratta di un elemento fondamentale per poter distinguere il possesso per l’usucapione da altre forme di godimento di un bene, che non portano al riconoscimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale.
Si pensi al godimento svolto dal conduttore in base al contratto di locazione: anche dopo vent’anni il conduttore non può pretendere alcun diritto sulla proprietà del bene, perché egli ha soltanto detenuto il bene in base al consenso d’altri (il proprietario), non avendolo posseduto per sé.
La detenzione del bene, pur essendo sempre un atto materiale di godimento del bene, si differenzia dal possesso proprio in virtù dell’elemento psicologico, costituito dalla volontà di essere il proprietario.
In pratica il possessore per l’usucapione dovrà dimostrare di aver goduto il bene per se stesso e non in favore di altri o col consenso di altri, perché altrimenti l’usucapione non sarebbe più un acquisto a titolo originario, ma derivativo (per trasferimento col consenso d’altri).
Ecco quindi che si comprende l’importanza dell’elemento soggettivo, quello psicologico, costituito dalla volontà di possedere in qualità di proprietario.
Il tempo necessario per l’usucapione
Il termine ordinario necessario per esercitare validamente usucapione è di 20 anni.
Tale termine può essere ridotto a 10 anni (usucapione abbreviata) qualora il possessore sia in buona fede e abbia trascritto un contratto traslativo stilato con chi non era l’effettivo proprietario (con atto che si definisce come astrattamente idoneo a trasferire la proprietà). In pratica l’applicabilità del termine ridotto si ha quando due soggetti avevano tentato di trasferire i diritti sul bene, trascrivendo un atto contrattuale che fosse viziato per difetto di titolarità del venditore. In tal caso la legge interviene quasi a convalidare l’atto viziato, attraverso il possesso continuato di soli 10 anni, purché esercitato in buona fede.
Il termine ridotto di 10 anni si applica anche per i beni mobili, in presenza del solo possesso di buona fede.
Si precisa che ai fini dell’usucapione è possibile applicare il principio dell’accessione o dell’unione del possesso attuale con quello dell’eventuale dante causa (art. 1146 cc). Infatti non è necessario che il possesso ad usucapionem sia stato esercitato unicamente da chi pretende di esserne riconosciuto l’attuale proprietario, perché quest’ultimo può sfruttare a proprio vantaggio il possesso di chi lo ha preceduto nel godimento del bene. Il caso classico è quello dell’ erede che abbia iniziato il suo possesso da pochi anni, mentre il defunto lo aveva esercitato per un periodo che sommato a quello dell’erede dia un periodo di almeno vent’anni (accessione del possesso). Quindi se l’erede ha un possesso di 5 anni mentre il defunto lo aveva esercitato per 15, lo stesso erede potrà avvalersi dell’usucapione perché la somma di due possessi sarà di vent’anni. Lo stesso può avvenire a favore di chi abbia acquistato il bene con un contratto traslativo (unione del possesso).
Come si ottiene l’usucapione
L’usucapione deve essere dichiarata con una sentenza del tribunale, in quanto si tratta di un modo di acquisto della proprietà eccezionale, che presuppone l’accertamento incontrovertibile degli elementi essenziali previsti dalla legge.
Nel processo per la dichiarazione dell’ usucapione si dovranno produrre le prove idonea a dimostrare l’esercizio del possesso continuato per il periodo stabilito dall’ordinamento, di solito pari a 20 anni.
Nella pratica processuale si procede usualmente attraverso la prova per testimoni, che dovranno essere persone informate in maniera specifica sull’utilizzo del bene dal parte di chi pretende di ottenere la pronuncia.
Quanto dura la causa di usucapione
Il processo diretto a ottenere la dichiarazione è l’usucapione è un ordinario processo civile, i cui tempi di svolgimento sono quelli canonici degli altri processi.
La durata media dei processi civili in Italia sino ad oggi è stata di 3 anni e mezzo, ma molto spesso accade che il processo per usucapione abbia una durata inferiore.
Infatti la durata di un processo è anche condizionata dal comportamento delle controparti: usualmente il processo per usucapione avviene in contumacia, perché di solito non ci sono delle vere controparti oppure queste non si costituiscono in giudizio, quindi si potrebbe sperare in una durata del processo che possa essere contenuta nel limite dei 2 anni, anche se non vi è alcuna garanzia al riguardo.
Se è il notaio a chiedere l’usucapione
Alcune volte la necessità di fare un processo per far dichiarare l’usucapione viene rilevata dal notaio in sede di stipula di un contratto di compravendita.
Questo perché può succedere che alcuni mappali, o alcune quote di un unico mappale dell’immobile oggetto di compravendita, siano intestati a persone che non possono partecipare al rogito notarile.
Di solito si tratta di vecchi proprietari che sono defunti da decenni o da tempo immemorabile, o che siano emigrati all’estero senza più aver contatti con l’Italia.
In queste ipotesi il notaio redige l’atto di compravendita relativamente ai mappali o alle quote che non hanno problemi, dichiarando che per le porzioni oggetto della problematica di cui sopra si provvederà all’intestazione attraverso una sentenza di usucapione, con impegno di una delle parti di curare il processo.
Di solito la parte che si impegna a fare la causa di usucapione è il venditore, perché è il soggetto che effettivamente può aver esercitato il possesso utile per usucapire.
Però talvolta le parti si accordano perché sia l’acquirente a fare il processo di usucapione e in tal caso dovrà essere aiutato dal venditore, per la dimostrazione del possesso intervenuto prima del rogito notarile. Ovviamente nel prezzo di compravendita si terrà conto del costo del processo per l’usucapione e sul soggetto che dovrà sopportarlo.
