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Successione ereditaria

Successione ereditaria: quando arriva la chiamata agli eredi e come si devolve l’eredità

La successione ereditaria si apre con la morte del soggetto e consiste nel trasferimento della titolarità di tutti i rapporti patrimoniali, attivi e passivi, agli eredi.

In tal modo gli eredi subentrano sia nelle utilità sia nelle passività del defunto.

 

Quali sono gli eredi secondo la legge e il testamento

La chiamata ereditaria opera a favore dei soggetti previsti dalla legge ovvero di quelli previsti dal testatore, a seconda che si tratti di successione legittima o successione testamentaria.
Nella successione legittima l’eredità si devolve al coniuge, ai discendenti legittimi e naturali (la presenza di moglie e figli esclude ogni altro successibile), agli ascendenti legittimi (genitori, nonni), ai collaterali , agli altri parenti (fino al sesto grado) e infine, in loro mancanza, allo Stato.

In presenza di un testamento i chiamati sono liberamente individuabili da parte del testatore, tranne nell’ipotesi in cui siano presenti i cosiddetti soggetti “legittimari”, che non possono essere esclusi.
I legittimari infatti sono le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione.

Essi sono individuati nelle seguenti categorie: il coniuge , i figli legittimi , i figli naturali , gli ascendenti legittimi.

Quando si diventa eredi – l‘accettazione dell’eredità

Per diventare eredi non è sufficiente essere indicati tali dalla legge o dal defunto.

Il primo passo da compiere per diventare eredi ed essere considerati successori del defunto, subentrando nel suo patrimonio sia dal lato attivo sia da quello passivo, è quello di svolgere l’accettazione dell’eredità.

Il termine per accettare è di 10 anni e una volta accettata l’eredità l’erede non può più tornare indietro, avendo acquisito per sempre la qualità di successore del de cuius (defunto). Questo rileva in presenza di debiti ereditari, perché l’erede non potrà più sottrarsi dal loro pagamento.

L’accettazione avviene in due modi: espressamente o tacitamente.

La seconda forma (accettazione tacita) può essere considerata quella più pericolosa, nell’ipotesi in cui l’eredità contenga dei debiti. Infatti l’accettazione tacita avviene automaticamente, senza necessità di svolgere atti formali.

Essa si verifica per legge allorché i chiamati all’eredità compiano degli atti materiali cui la legge ricollega in automatico l’effetto dell’accettazione, senza necessità di una manifestazione espressa di volontà da parte del soggetto.

Questa forma di accettazione avviene con il possesso dei beni ereditari per un periodo superiore ai tre mesi oppure con il compimento di un’attività che presuppone la qualità di erede. Per esempio sarà sufficiente l’occupazione della casa di residenza del defunto per più di 3 mesi per essere considerati eredi puri e semplici (questo caso si verifica molto spesso in danno dei familiari del defunto, tipico il caso di coniuge e figli conviventi con lo stesso). Altre ipotesi si possono verificare allorché i chiamati all’eredità manifestino a terzi la loro qualità di eredi pretendendo di gestire il patrimonio del defunto (come nel caso in cui moglie e figli scrivano alla banca in cui il defunto aveva rapporti o all’Inps, chiedendo la liquidazione delle somme che spettano al defunto).

In tali evenienze la legge dà prevalenza alla manifestazione per fatti concludenti della qualità di eredi, in quanto la richiesta di appropriazione dei beni il defunto presuppone di esserne i successori universali. Altrimenti quei soggetti non sarebbero legittimati a chiedere quanto pretendono.

L’altra forma di accettazione è quella espressa che sia attua con un atto formale, quale l’accettazione davanti al notaio o il cancelliere del tribunale.

Il beneficio d’inventario

L’accettazione dell’eredità può essere pura e semplice oppure beneficiata.

La prima forma è automatica (non necessita di iniziative particolari) e comporta per l’erede l’assunzione di responsabilità con tutto il suo patrimonio per eventuali debiti del defunto.

La seconda forma serve per limitare gli effetti negativi di un’eredità che contenga anche passività: col beneficio d’inventario l’erede limita la propria responsabilità a quanto ha ricevuto con l’eredità stessa, salvando così il suo patrimonio personale preesistente alla successione (art. 490 c.c.).

Come e quando si accetta col beneficio.

Il beneficio dell’inventario si chiede nel momento in cui si accetta l’eredità.

Quindi, ricordando le due forme di accettazione espressa e tacita, sarà opportuno fare molta attenzione nelle ipotesi in cui gli eredi siano nel possesso dei beni del defunto: infatti l’accettazione col beneficio andrà svolta entro i tre mesi dall’apertura della successione (quindi dalla morte del soggetto), altrimenti saranno considerati eredi puri e semplici e dovranno rispondere dei debiti con tutto il loro patrimonio.

Per quanto riguarda la forma, l’accettazione beneficiata va fatta o davanti al notaio o davanti al cancelliere del tribunale competente per territorio (che è quello del luogo ove si è aperta la successione).

Eredi minorenni

Quando tra gli eredi ci sono dei minori, l’accettazione col beneficio dell’inventario è obbligatoria, essendo l’unica forma di accettazione consentita per essi (art. 471 c.c.).

L’ipotesi più frequente si ha quando ci siano figli minorenni che succedono al padre o alla madre premorti.

Il termine entro il quale i minori possono accettare l’eredità è il compimento dei 19 anni: infatti la legge tutela tali soggetti fino al raggiungimento della maggiore età, concedendo lo spazio di un anno per svolgere l’accettazione (art. 489 c.c.).

Sotto il profilo operativo, il rappresentante del minore (genitore superstite o un curatore all’uopo nominato) dovrà depositare un ricorso per ottenere dal giudice tutelare l’autorizzazione ad accettare l’eredità col beneficio d’inventario (art. 320 c.c.).

Una volta ottenuta l’autorizzazione, si dovrà redigere l’inventario, indicando tutti i beni caduti in successione e in particolare le utilità che si intendono incassare a breve (quali il saldo attivo del conto corrente, il capitale di una polizza vita, gli investimenti da liquidare).

La procedura è piuttosto rapida, usualmente richiede due-tre mesi di tempo.

Le quote ereditarie

Nella successione legittima le quote di eredità sono individuate dalla legge e dipendono dal numero dei beneficiari e dal grado di parentela.

L’eredità si devolve come segue:

Se c’è solo il coniuge, senza figli, genitori e fratelli:
intera eredità
Se ci sono uno o più figli senza il coniuge:
intera eredità in parti uguali
Se ci sono coniuge e un solo figlio, si escludono gli altri parenti:
1/2 al coniuge
1/2 al figlio
Se ci sono coniuge e due o più figli, si escludono gli altri parenti:
1/3 al coniuge
2/3 ai figli (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e fratelli, senza discendenti e ascendenti:
2/3 al coniuge
1/3 ai fratelli (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e genitori, senza discendenti e fratelli
2/3 al coniuge
1/3 ai genitori (in parti uguali)
Se ci sono coniuge, fratelli e genitori, senza discendenti:
2/3 al coniuge
1/3 a genitori e fratelli (la quota di eredità sarà divisa per capi, ma ai genitori spetta almeno 1/4)
Se ci sono fratelli e genitori, senza coniuge e discendenti:
l’intera eredità sarà divisa per capi , ma ai genitori spetta almeno 1/2

In mancanza di coniuge, discendenti, ascendenti e fratelli o loro discendenti, l’intera eredità è devoluta ai più prossimi tra gli altri parenti entro il sesto grado.

Se non ci sono parenti, l’eredità è devoluta allo Stato.

Le quote ereditarie che spettano ai chiamati possono risultare diverse nelle due ipotesi di successione legittima e successione testamentaria.

Infatti il testatore può modificare in parte o in tutto le quote di eredità previste dalla legge (anzi, di solito è proprio questo il motivo per cui un soggetto sceglie la forma del testamento per disporre del patrimonio dopo la sua morte).

Qualora non vi siano soggetti legittimari (ovverosia quei soggetti che vengono tutelati dalla legge in quanto in un particolare rapporto con il defunto) la libertà del testatore sarà massima, potendo nominare erede qualsiasi persona e per qualsiasi quota.

Invece se ci sono i legittimari, la legge riserva loro una quota minina di eredità, che non può essere modificata dal testatore.

Le quote dei legittimari

Le quote riservate ai legittimari sono le seguenti:

Se c’è solo il coniuge:
1/2
Se c’è un solo figlio, senza il coniuge:
1/2
Se ci sono due o più figli, senza il coniuge:
2/3 (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e un solo figlio, si escludono gli altri parenti:
1/3 al coniuge
1/3 al figlio
Se ci sono coniuge e due o più figli, si escludono gli altri parenti:
1/4 al coniuge
1/2 ai figli (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e genitori, senza figli:
1/2 al coniuge
1/4 ai genitori (da dividere in parti uguali)
Se ci sono i genitori, senza figli e coniuge:
1/3 (da dividere in parti uguali)

In presenza di un testamento, al di fuori degli eredi indicati dal defunto,

gli altri parenti non hanno mai alcun diritto sull’eredità.

Un problema che capita spesso è che i soggetti legittimari si ritengano lesi nella quota di eredità assegnata dal testatore.

Cosa si può fare nel caso di lesione della legittima ?

I soggetti legittimari, nell’ipotesi in cui ritengano si sia operata in loro danno una lesione della quota riservata dalla legge, possono impugnare il testamento, facendo ricondurre alla legalità le quote ereditarie.

La lesione della legittima può essere totale o parziale.

Nel caso di lesione totale si potrà parlare di preterizione dell’erede, in quanto quest’ultimo non sarà stato affatto indicato quale beneficiario di alcuna quota, venendo escluso totalmente dalla successione.

Più frequentemente però si tratterà di una lesione parziale, con compromissione della quota ereditaria assegnata all’erede.

Il meccanismo previsto dalla legge per ricondurre ad equità il testamento è quello della riduzione delle disposizioni eccedenti la quota di cui il defunto poteva disporre.

E’ bene precisare che con tale operazione il testamento rimarrà valido, ma verrà modificato dal giudice operando una conformità alle previsioni di legge sotto il profilo della misura delle quote assegnate.

Si ha lesione della legittima anche qualora il defunto in vita abbia svolto donazioni per un valore eccedente quello della quota di cui poteva disporre.

Anche i legati (che sono assegnazioni testamentarie dirette di beni, a favore di soggetti che non assumono la qualità di eredi) possono ledere la legittima ed essere sottoposti a riduzione.

Testamento senza indicazione di quote

Un problema particolare può essere posto dall’attribuzione diretta da parte del testatore dei beni, senza indicazione di una quota ideale come previsto dal codice civile. In tal caso si dovrà ripercorrere a contrario il percorso logico svolto dal testatore, c0sì da risalire – attraverso la valorizzazione del suo patrimonio – alle quote ideali di fatto presupposte. Si tratterà quindi di dare un valore all’intero patrimonio nonché ai singoli beni, per fare poi una proporzione tra il valore dei beni assegnati a ciascun erede e l’intero patrimonio: in tal modo si potrà individuare la quota ideale di fatto assegnata dal testatore.

La rinuncia all’eredità

I chiamati all’eredità (sia per legge sia per testamento) non sono obbligati ad accettarla.

Essi in fatti possono rinunciare alla stessa, senza obbligo di dare alcuna motivazione.

Usualmente si consiglia di rinunciare quando nell’asse ereditario sono comprese passività (debiti) che superano il valore delle attività, rendendo sconveniente l’acquisto del patrimonio devoluto.

Capita però che si voglia rinunciare per consentire ai propri discendenti (figli o nipoti) di accettare, evitando in futuro un doppio trasferimento e una doppia tassazione. Questo è possibile se non è stata prevista la sostituzione del rinunciante nel testamento (art. 467 c.c.) oppure, nella successione legittima, se ci sono i presupposti per applicare l’istituto della rappresentazione: chi rinuncia dev’essere figlio, fratello o sorella del defunto.

Se non si può applicare la rappresentazione, la quota devoluta al rinunciante si accrescerà agli altri chiamati (art. 522 c.c.).

Il termine per rinunciare è pari a quello per accettare, quindi è di 10 anni.

Questo però a patto di non essere incorsi in una delle ipotesi di accettazione tacita: per questo motivo si consiglia di rinunciare entro 3 mesi dalla morte del soggetto, specie quando si è nel possesso dei beni del defunto.

La rinuncia richiede la forma dell’atto pubblico, che potrà essere redatto dal notaio oppure dal cancelliere del tribunale.

L’operazione non è affatto gratuita, in quanto si deve pagare l’imposta di registro (oltre a qualche marca da bollo).

Divisione dell’eredità

La divisione dell’eredità rappresenta uno dei momenti più delicati della successione per causa di morte.
Infatti è proprio questa la fase in cui l’erede vede trasformare la sua quota ideale all’eredità in una quota reale costituita da beni in natura.
Per giungere a tale risultato gli eredi devono confrontarsi e spesso giungono a scontrarsi per vari motivi.
Il dialogo coinvolge dapprima la correttezza della quota teorica con la quale ciascun erede ha diritto a partecipare alla divisione dell’eredità.
Poi passa alla considerazione dei valori da attribuire ai singoli beni caduti in successione e che compongono l’asse ereditario.
Infine termina con la verifica dell’interesse degli eredi a ricevere i beni in natura (qualora possibile e salvo il diritto al conguaglio in ipotesi di differenza di valori) ovvero il loro controvalore in denaro, ciò che si traduce nella volontà di acquistare piuttosto che vendere la propria quota di eredità agli altri.
Qualora per ottenere la divisione dell’eredità non si raggiunga un accordo, sarà necessario chiedere la divisione giudiziale.

La dichiarazione di successione

Tra gli obblighi cui gli eredi sono tenuti rientra quello di redigere e presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione.

Si tratta di un atto tributario che serve per far pagare le imposte di successione (che colpiscono il trasferimento dei beni dal defunto agli eredi).

Si precisa che la dichiarazione di successione non comporta, secondo l’interpretazione costante della giurisprudenza di legittimità, alcuna accettazione dell’eredità.  Questo perché si tratta di un atto obbligatorio per legge e con una finalità ben specifica, che esula dall’ambito dei rapporti sostanziali, rimanendo limitati all’interno degli effetti tributari.

Attualmente il termine per il deposito della dichiarazione è di un anno dalla morte.

Per la misura delle imposte di successione (ma non per quelle ipotecarie e catastali che gravano sugli immobili), i principi in materia prevedono una franchigia per i parenti più prossimi.

I parenti più lontani saranno assoggettati ad imposte maggiori all’aumentare del grado di parentela.

I rapporti con le banche

Si segnala la consuetudine delle banche o altri istituti che detengano somme intestate al defunto, di pretendere la copia della dichiarazione di successione al fine di consentire lo svincolo dei beni a favore degli eredi.

Pertanto gli eredi, al fine di entrare nel possesso delle somme di denaro contenute nel conto corrente del defunto, dovranno prima presentare la dichiarazione di successione e soltanto successivamente potranno ottenere la liquidazione dalla banca. Lo stesso valga per gli altri rapporti in essere con gli istituti di credito, quali investimenti in azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento.

I rapporti con le imprese di assicurazione

Di solito i rapporti con le compagnie di assicurazione sono diversi da quelli con le banche: per lo più si tratta di polizze vita (o di investimento) contratte dal defunto a favore di soggetti indicati quali beneficiari nella polizza stessa.

Le polizze vita hanno un regime autonomo rispetto alla successione, consentendo di indicare come beneficiari anche soggetti che non rientrano tra gli eredi per legge o per testamento.

Quindi la compagnia è interessata alle questioni contrattuali piuttosto che a quelle successorie, chiedendo i documenti che sono utili ai fini dell’operatività della polizza vita.

Per esempio, oltre al certificato di morte e alla documentazione anagrafica, se la morte sia derivata da malattia o da incidente stradale, chiederà copia della cartella clinica, per verificare che l’evento dedotto in contratto (la morte) non derivi da malattia o stato morboso preesistenti rispetto alla stipula del contratto.

Qualora tra i beneficiari siano compresi soggetti minori d’età, al compagnia per poter procedere al pagamento delle somme indicate in contratto chiede la copia dell’autorizzazione del giudice tutelare.

Pertanto il rappresentante del minore dovrà depositare un ricorso per ottenere dal giudice tutelare l’autorizzazione ad accettare l’eredità col beneficio d’inventario (art. 320 c.c.). Una volta ottenuta l’autorizzazione, dovrà redigere l’inventario, indicando anche l’esistenza della polizza vita da riscuotere.

La procedura è piuttosto rapida, usualmente richiede due-tre mesi di tempo.

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Divisione immobiliare

La divisione immobiliare – cos’è, quale origine ha e come si attua

La divisione immobiliare è una situazione che coinvolge i comproprietari di immobili che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di contesa.

La comproprietà (detta anche comunione dei beni, quando riguarda la proprietà comune a più soggetti) può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, tipico il caso dei coniugi in comunione legale dei beni (per cui l’acquisto sarà automatico) oppure in separazione dei beni (per cui vi sarà stata la partecipazione diretta di entrambi all’atto di acquisto), oppure può derivare da una successione ereditaria (come quota indivisa di eredità) che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento, o per delazione legittima.

Si evidenzia che la normativa di riferimento è quella posta in materia di eredità, che per espressa previsione di legge è applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).

I principi che governano la divisione immobiliare

I principi più rilevanti che regolano la materia sono i seguenti:

  • ciascun comproprietario ha diritto di chiedere la separazione della propria quota e lo scioglimento della comunione;
  • ciascuno può liberamente disporre della propria quota, cedendola anche a terzi (salvo il diritto di prelazione dei coeredi in materia successioni per causa di morte);
  • ciascuno ha diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, purché non venga alterata la destinazione economica del bene o venga limitato il diritto degli altri comproprietari;
  • in mancanza di diversa pattuizione o previsione, le quote si presumono uguali;
  • il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nelle spese, avviene in proporzione delle rispettive quote;
  • ogni comproprietario ha il dovere di contribuire nelle spese di manutenzione dei beni;
  • tutti i comproprietari hanno il diritto di concorrerre nell’amministrazione dei beni comuni;
  • per assumere le decisioni relative ai beni, vale il principio della maggioranza, in particolare per le innovazioni.

I casi più frequenti di divisione immobiliare: eredi, ex coniugi, conviventi, fidanzati

Molte persone si trovano nella difficile situazione di dover dividere un immobile, ma non sanno come procedere, quando sia il momento migliore e quale sia la disciplina di legge applicabile.

Si domandano in primo luogo se la loro situazione ricada o meno in un’ipotesi della divisione immobiliare da affrontare con un processo.

Per far comprendere dal punto di vista pratico a chi si rivolge la procedura di divisione giudiziale, si deve considerare che i casi più diffusi sono quelli relativi agli eredi per causa di morte e agli ex coniugi.

Si tratta per lo più di persone che sono chiamate a dividere immobili :

  • ricevuti per eredità, sia con testamento sia senza di esso;
  • acquistati durante il matrimonio in regime di comunione legale tra coniugi;
  • acquistati congiuntamente prima del matrimonio in regime di comunione ordinaria;
  • acquistati congiuntamente durante il matrimonio in regime di separazione legale dei coniugi;
  • acquistati da conviventi more uxorio (coppie di fatto, unioni civili) o da fidanzati in regime di comunione ordinaria, per destinarli a residenza familiare.

La necessità di operare la divisione immobiliare: il disaccordo

Di solito l’esigenza di operare la divisione (ciò che determina lo scioglimento della comunione) nasce dalla volontà di ottenere sia l’intestazione autonoma del proprio diritto di proprietà, così da poterne disporre come si vuole, sia il possesso della propria quota dei beni, così da poterne godere in concreto col loro utilizzo.

Se l’intestazione comune proviene da un rapporto di convivenza, unione civile, fidanzamento o di matrimonio, nella maggioranza dei casi di addiviene alla divisione dei beni quale conseguenza della rottura del rapporto sentimentale che aveva condotto alla decisione di unire i patrimoni dei due soggetti.

Se invece la comunione proviene da un’eredità, la divisione di solito nasce per risolvere problemi:

  • di detenzione o possesso esclusivo da parte soltanto di uno degli eredi (infatti è frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari, che ne trae i frutti, mentre le imposte sulla proprietà gravano pro quota su tutti i comproprietari, creando una situazione di ingiustizia sostanziale);
  • di disaccordo sulla decisione di vendere i beni a terzi per dividerne il prezzo (le diverse opinioni possono riguardare sia l’idea stessa di vendere, sia il prezzo della vendita).

Il principio generale secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, specie quando riguarda beni indivisibili, comporta seri problemi pratici: in tal caso il diritto è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni, non essendo individuata con precisione la porzione su cui si possa esercitare il dominio del proprietario. Quindi di fatto è difficile attuare tale principio, a meno che non si voglia introdurre un godimento a turno (per esempio un giorno alla settimana, un mese all’anno o ipotesi simili).

Il concetto potrà essere compreso meglio attraverso il seguente grafico:

Le soluzioni per ottenere la divisione immobiliare

Le soluzioni ipotizzabili per dividere i beni sono due.

Laddove il bene sia frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.

Allorché il bene non sia facilmente divisibile in natura (si pensi all’ipotesi molto frequente in cui si debba procedere a dividere un appartamento, che usualmente non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori teorici delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.

La procedura da seguire per la divisione immobiliare

Per quanto attiene la procedura per ottenere la divisione, le parti potranno procedere in via bonaria con atto privato.

In ipotesi di disaccordo (ipotesi molto frequente, determinata molto spesso dalle diverse aspettative delle parti rispetto al valore economico del bene, perché se un soggetto vuole vendere la sua quota, avrà interesse a farsi riconoscere un valore alto dei beni, mentre se deve acquistare spingerà per il loro deprezzamento) si dovrà ricorrere al giudice.

Sembrerà un paradosso, ma quando le trattative non conducono ad una soluzione rapida, è consigliabile intraprendere al più presto una causa civile per dividere i beni, per i seguenti motivi:

  • riduce i tempi e lo stress di lunghe ed incerte trattative (i soggetti cambiano spesso idea rispetto al da farsi, se vendere la propria quota o acquistare quella altrui);
  • ha costi più certi rispetto alla trattativa bonaria, perché si eseguirà un’unica perizia su incarico del giudice (il relativo costo verrà poi suddiviso per quote), rendendo superfluo che ciascuna parte si affidi a un proprio consulente sia prima della causa, sia durante essa;
  • conduce a una pronuncia che, nel bene o nel male, ha un valore legale ed è coercibile, ponendo fine ad ogni questione;
  • consente di salvare i rapporti personali tra le parti, perché queste ultime affidano ad un soggetto esterno e competente la risoluzione del problema secondo le norme di legge, evitando soluzioni “fai da te” di cui qualcuno potrebbe pentirsi in futuro.

Beni divisibili e indivisibili

La divisione si attua con metodi diversi a seconda che si sia in presenza di beni divisibili o indivisibili.

La normativa prevede che ciascun comproprietario abbia diritto di ricevere la sua parte in natura, ciò che presuppone che i beni siano divisibili.

Ma quando i beni sono divisibili ?

Quando ne è possibile la divisione in porzioni autonome, senza alterarne la destinazione economica e la funzionalità.

L’ipotesi più semplice è quella in cui se i beni sono più di uno e sono della stessa specie (più appartamenti o più terreni agricoli).

Ma anche se sono di specie diversa, si sarà di fronte a beni divisibili. Infatti in tal caso i beni sono già distinti e ciascuno di essi potrà essere assegnato a un distinto soggetto. Il problema si porrà se i beni avranno valori differenti, nel qual caso si dovrà operare un conguaglio in denaro.

Invece se c’è un solo bene da dividere, si dovrà valutare volta per volta se si tratti di bene divisibile (quale un terreno, specie di dimensioni ampie) o indivisibile (quale una casa di abitazione, sia che si tratti di un appartamento, di una porzione di bifamiliare o di una villa singola, ufficio o capannone).

Se è divisibile non ci saranno problemi particolari, tranne quelli relativi ai conguagli se non si riusciranno a formare porzioni di uguale valore.

Nell’ipotesi di immobile indivisibile, si dovrà assegnarne la proprietà ad uno solo dei comproprietari che si renda a ciò disponibile, con diritto degli altri a percepire in denaro il valore della propria quota.

La richiesta di assegnazione da parte di tutti dell’unico immobile

Cosa accade se c’è un solo immobile e tutte le parti ne chiedono l’assegnazione a proprio favore ?

Quale soluzione dare ai comproprietari che chiedano di avere la proprietà del medesimo bene ?

La soluzione è facile se il bene è divisibile, in quanto si procederà a formare le rispettive porzioni in natura e ad assegnarle, salvo valutare il criterio di assegnazione delle singole porzioni, in assenza di accordo sulla scelta.

Meno facile invece se il bene è indivisibile.

In base all’art. 720 cc il giudice potrà:

  • assegnare per intero il bene al comproprietario con la quota maggiore;
  • far vendere il bene all’incanto per poterne dividere il prezzo ricavato.

La giurisprudenza di legittimità (sul punto Cassazione civile Sez. II, 04/07/2014, n. 15396; Cassazione civile 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663) ha individuato anche un’altra soluzione, che è facoltativa per il giudice:

  • la possibilità di assegnare il bene al comproprietario che dimostri di avere una relazione prevalente con il bene (si pensi al caso in cui uno dei comproprietari abiti da tempo nell’immobile, avendovi fissato la propria residenza, oppure eserciti la propria attività lavorativa presso l’immobile artigianale o commerciale).

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Il valore degli immobili da dividere

Come si può intuire, uno degli aspetti che più preoccupa i condividendi è quello relativo al valore da attribuire agli immobili da dividere.

L’art. 726 c.c. stabilisce che “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti “. Questo significa che per individuare il valore dei beni ci si deve riferire a quello che risulta nel momento in cui si effettua la divisione, perché il valore venale è quello di mercato attuale. In tal senso pare orientata anche la Corte di Cassazione (a titolo di esempio si indica la sentenza Cass. civile, sez. II del 2006 numero 23496).

Per avere un’idea di massima di quale potrebbe essere il valore venale dei terreni, si possono utilizzare alcuni strumenti gratuiti presenti in rete, tipo il seguente:

soloterreni

Si possono eliminare le servitù esistenti sull’immobile da dividere ?

Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.

E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).

Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.

Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.

Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.

In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.

Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.

L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.

Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.

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Successione ereditaria

Successione ereditaria: quando arriva la chiamata agli eredi e come si devolve l’eredità

La successione ereditaria si apre con la morte del soggetto e consiste nel trasferimento della titolarità di tutti i rapporti patrimoniali, attivi e passivi, agli eredi.

In tal modo gli eredi subentrano sia nelle utilità sia nelle passività del defunto.

 

Quali sono gli eredi secondo la legge e il testamento

La chiamata ereditaria opera a favore dei soggetti previsti dalla legge ovvero di quelli previsti dal testatore, a seconda che si tratti di successione legittima o successione testamentaria.
Nella successione legittima l’eredità si devolve al coniuge, ai discendenti legittimi e naturali (la presenza di moglie e figli esclude ogni altro successibile), agli ascendenti legittimi (genitori, nonni), ai collaterali , agli altri parenti (fino al sesto grado) e infine, in loro mancanza, allo Stato.

In presenza di un testamento i chiamati sono liberamente individuabili da parte del testatore, tranne nell’ipotesi in cui siano presenti i cosiddetti soggetti “legittimari”, che non possono essere esclusi.
I legittimari infatti sono le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione.

Essi sono individuati nelle seguenti categorie: il coniuge , i figli legittimi , i figli naturali , gli ascendenti legittimi.

Quando si diventa eredi – l‘accettazione dell’eredità

Per diventare eredi non è sufficiente essere indicati tali dalla legge o dal defunto.

Il primo passo da compiere per diventare eredi ed essere considerati successori del defunto, subentrando nel suo patrimonio sia dal lato attivo sia da quello passivo, è quello di svolgere l’accettazione dell’eredità.

Il termine per accettare è di 10 anni e una volta accettata l’eredità l’erede non può più tornare indietro, avendo acquisito per sempre la qualità di successore del de cuius (defunto). Questo rileva in presenza di debiti ereditari, perché l’erede non potrà più sottrarsi dal loro pagamento.

L’accettazione avviene in due modi: espressamente o tacitamente.

La seconda forma (accettazione tacita) può essere considerata quella più pericolosa, nell’ipotesi in cui l’eredità contenga dei debiti. Infatti l’accettazione tacita avviene automaticamente, senza necessità di svolgere atti formali.

Essa si verifica per legge allorché i chiamati all’eredità compiano degli atti materiali cui la legge ricollega in automatico l’effetto dell’accettazione, senza necessità di una manifestazione espressa di volontà da parte del soggetto.

Questa forma di accettazione avviene con il possesso dei beni ereditari per un periodo superiore ai tre mesi oppure con il compimento di un’attività che presuppone la qualità di erede. Per esempio sarà sufficiente l’occupazione della casa di residenza del defunto per più di 3 mesi per essere considerati eredi puri e semplici (questo caso si verifica molto spesso in danno dei familiari del defunto, tipico il caso di coniuge e figli conviventi con lo stesso). Altre ipotesi si possono verificare allorché i chiamati all’eredità manifestino a terzi la loro qualità di eredi pretendendo di gestire il patrimonio del defunto (come nel caso in cui moglie e figli scrivano alla banca in cui il defunto aveva rapporti o all’Inps, chiedendo la liquidazione delle somme che spettano al defunto).

In tali evenienze la legge dà prevalenza alla manifestazione per fatti concludenti della qualità di eredi, in quanto la richiesta di appropriazione dei beni il defunto presuppone di esserne i successori universali. Altrimenti quei soggetti non sarebbero legittimati a chiedere quanto pretendono.

L’altra forma di accettazione è quella espressa che sia attua con un atto formale, quale l’accettazione davanti al notaio o il cancelliere del tribunale.

Il beneficio d’inventario

L’accettazione dell’eredità può essere pura e semplice oppure beneficiata.

La prima forma è automatica (non necessita di iniziative particolari) e comporta per l’erede l’assunzione di responsabilità con tutto il suo patrimonio per eventuali debiti del defunto.

La seconda forma serve per limitare gli effetti negativi di un’eredità che contenga anche passività: col beneficio d’inventario l’erede limita la propria responsabilità a quanto ha ricevuto con l’eredità stessa, salvando così il suo patrimonio personale preesistente alla successione (art. 490 c.c.).

Come e quando si accetta col beneficio.

Il beneficio dell’inventario si chiede nel momento in cui si accetta l’eredità.

Quindi, ricordando le due forme di accettazione espressa e tacita, sarà opportuno fare molta attenzione nelle ipotesi in cui gli eredi siano nel possesso dei beni del defunto: infatti l’accettazione col beneficio andrà svolta entro i tre mesi dall’apertura della successione (quindi dalla morte del soggetto), altrimenti saranno considerati eredi puri e semplici e dovranno rispondere dei debiti con tutto il loro patrimonio.

Per quanto riguarda la forma, l’accettazione beneficiata va fatta o davanti al notaio o davanti al cancelliere del tribunale competente per territorio (che è quello del luogo ove si è aperta la successione).

Eredi minorenni

Quando tra gli eredi ci sono dei minori, l’accettazione col beneficio dell’inventario è obbligatoria, essendo l’unica forma di accettazione consentita per essi (art. 471 c.c.).

L’ipotesi più frequente si ha quando ci siano figli minorenni che succedono al padre o alla madre premorti.

Il termine entro il quale i minori possono accettare l’eredità è il compimento dei 19 anni: infatti la legge tutela tali soggetti fino al raggiungimento della maggiore età, concedendo lo spazio di un anno per svolgere l’accettazione (art. 489 c.c.).

Sotto il profilo operativo, il rappresentante del minore (genitore superstite o un curatore all’uopo nominato) dovrà depositare un ricorso per ottenere dal giudice tutelare l’autorizzazione ad accettare l’eredità col beneficio d’inventario (art. 320 c.c.).

Una volta ottenuta l’autorizzazione, si dovrà redigere l’inventario, indicando tutti i beni caduti in successione e in particolare le utilità che si intendono incassare a breve (quali il saldo attivo del conto corrente, il capitale di una polizza vita, gli investimenti da liquidare).

La procedura è piuttosto rapida, usualmente richiede due-tre mesi di tempo.

Le quote ereditarie

Nella successione legittima le quote di eredità sono individuate dalla legge e dipendono dal numero dei beneficiari e dal grado di parentela.

L’eredità si devolve come segue:

Se c’è solo il coniuge, senza figli, genitori e fratelli:
intera eredità
Se ci sono uno o più figli senza il coniuge:
intera eredità in parti uguali
Se ci sono coniuge e un solo figlio, si escludono gli altri parenti:
1/2 al coniuge
1/2 al figlio
Se ci sono coniuge e due o più figli, si escludono gli altri parenti:
1/3 al coniuge
2/3 ai figli (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e fratelli, senza discendenti e ascendenti:
2/3 al coniuge
1/3 ai fratelli (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e genitori, senza discendenti e fratelli
2/3 al coniuge
1/3 ai genitori (in parti uguali)
Se ci sono coniuge, fratelli e genitori, senza discendenti:
2/3 al coniuge
1/3 a genitori e fratelli (la quota di eredità sarà divisa per capi, ma ai genitori spetta almeno 1/4)
Se ci sono fratelli e genitori, senza coniuge e discendenti:
l’intera eredità sarà divisa per capi , ma ai genitori spetta almeno 1/2

In mancanza di coniuge, discendenti, ascendenti e fratelli o loro discendenti, l’intera eredità è devoluta ai più prossimi tra gli altri parenti entro il sesto grado.

Se non ci sono parenti, l’eredità è devoluta allo Stato.

Le quote ereditarie che spettano ai chiamati possono risultare diverse nelle due ipotesi di successione legittima e successione testamentaria.

Infatti il testatore può modificare in parte o in tutto le quote di eredità previste dalla legge (anzi, di solito è proprio questo il motivo per cui un soggetto sceglie la forma del testamento per disporre del patrimonio dopo la sua morte).

Qualora non vi siano soggetti legittimari (ovverosia quei soggetti che vengono tutelati dalla legge in quanto in un particolare rapporto con il defunto) la libertà del testatore sarà massima, potendo nominare erede qualsiasi persona e per qualsiasi quota.

Invece se ci sono i legittimari, la legge riserva loro una quota minina di eredità, che non può essere modificata dal testatore.

Le quote dei legittimari

Le quote riservate ai legittimari sono le seguenti:

Se c’è solo il coniuge:
1/2
Se c’è un solo figlio, senza il coniuge:
1/2
Se ci sono due o più figli, senza il coniuge:
2/3 (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e un solo figlio, si escludono gli altri parenti:
1/3 al coniuge
1/3 al figlio
Se ci sono coniuge e due o più figli, si escludono gli altri parenti:
1/4 al coniuge
1/2 ai figli (da dividere in parti uguali)
Se ci sono coniuge e genitori, senza figli:
1/2 al coniuge
1/4 ai genitori (da dividere in parti uguali)
Se ci sono i genitori, senza figli e coniuge:
1/3 (da dividere in parti uguali)

In presenza di un testamento, al di fuori degli eredi indicati dal defunto,

gli altri parenti non hanno mai alcun diritto sull’eredità.

Un problema che capita spesso è che i soggetti legittimari si ritengano lesi nella quota di eredità assegnata dal testatore.

Cosa si può fare nel caso di lesione della legittima ?

I soggetti legittimari, nell’ipotesi in cui ritengano si sia operata in loro danno una lesione della quota riservata dalla legge, possono impugnare il testamento, facendo ricondurre alla legalità le quote ereditarie.

La lesione della legittima può essere totale o parziale.

Nel caso di lesione totale si potrà parlare di preterizione dell’erede, in quanto quest’ultimo non sarà stato affatto indicato quale beneficiario di alcuna quota, venendo escluso totalmente dalla successione.

Più frequentemente però si tratterà di una lesione parziale, con compromissione della quota ereditaria assegnata all’erede.

Il meccanismo previsto dalla legge per ricondurre ad equità il testamento è quello della riduzione delle disposizioni eccedenti la quota di cui il defunto poteva disporre.

E’ bene precisare che con tale operazione il testamento rimarrà valido, ma verrà modificato dal giudice operando una conformità alle previsioni di legge sotto il profilo della misura delle quote assegnate.

Si ha lesione della legittima anche qualora il defunto in vita abbia svolto donazioni per un valore eccedente quello della quota di cui poteva disporre.

Anche i legati (che sono assegnazioni testamentarie dirette di beni, a favore di soggetti che non assumono la qualità di eredi) possono ledere la legittima ed essere sottoposti a riduzione.

Testamento senza indicazione di quote

Un problema particolare può essere posto dall’attribuzione diretta da parte del testatore dei beni, senza indicazione di una quota ideale come previsto dal codice civile. In tal caso si dovrà ripercorrere a contrario il percorso logico svolto dal testatore, c0sì da risalire – attraverso la valorizzazione del suo patrimonio – alle quote ideali di fatto presupposte. Si tratterà quindi di dare un valore all’intero patrimonio nonché ai singoli beni, per fare poi una proporzione tra il valore dei beni assegnati a ciascun erede e l’intero patrimonio: in tal modo si potrà individuare la quota ideale di fatto assegnata dal testatore.

La rinuncia all’eredità

I chiamati all’eredità (sia per legge sia per testamento) non sono obbligati ad accettarla.

Essi in fatti possono rinunciare alla stessa, senza obbligo di dare alcuna motivazione.

Usualmente si consiglia di rinunciare quando nell’asse ereditario sono comprese passività (debiti) che superano il valore delle attività, rendendo sconveniente l’acquisto del patrimonio devoluto.

Capita però che si voglia rinunciare per consentire ai propri discendenti (figli o nipoti) di accettare, evitando in futuro un doppio trasferimento e una doppia tassazione. Questo è possibile se non è stata prevista la sostituzione del rinunciante nel testamento (art. 467 c.c.) oppure, nella successione legittima, se ci sono i presupposti per applicare l’istituto della rappresentazione: chi rinuncia dev’essere figlio, fratello o sorella del defunto.

Se non si può applicare la rappresentazione, la quota devoluta al rinunciante si accrescerà agli altri chiamati (art. 522 c.c.).

Il termine per rinunciare è pari a quello per accettare, quindi è di 10 anni.

Questo però a patto di non essere incorsi in una delle ipotesi di accettazione tacita: per questo motivo si consiglia di rinunciare entro 3 mesi dalla morte del soggetto, specie quando si è nel possesso dei beni del defunto.

La rinuncia richiede la forma dell’atto pubblico, che potrà essere redatto dal notaio oppure dal cancelliere del tribunale.

L’operazione non è affatto gratuita, in quanto si deve pagare l’imposta di registro (oltre a qualche marca da bollo).

Divisione dell’eredità

La divisione dell’eredità rappresenta uno dei momenti più delicati della successione per causa di morte.
Infatti è proprio questa la fase in cui l’erede vede trasformare la sua quota ideale all’eredità in una quota reale costituita da beni in natura.
Per giungere a tale risultato gli eredi devono confrontarsi e spesso giungono a scontrarsi per vari motivi.
Il dialogo coinvolge dapprima la correttezza della quota teorica con la quale ciascun erede ha diritto a partecipare alla divisione dell’eredità.
Poi passa alla considerazione dei valori da attribuire ai singoli beni caduti in successione e che compongono l’asse ereditario.
Infine termina con la verifica dell’interesse degli eredi a ricevere i beni in natura (qualora possibile e salvo il diritto al conguaglio in ipotesi di differenza di valori) ovvero il loro controvalore in denaro, ciò che si traduce nella volontà di acquistare piuttosto che vendere la propria quota di eredità agli altri.
Qualora per ottenere la divisione dell’eredità non si raggiunga un accordo, sarà necessario chiedere la divisione giudiziale.

La dichiarazione di successione

Tra gli obblighi cui gli eredi sono tenuti rientra quello di redigere e presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione.

Si tratta di un atto tributario che serve per far pagare le imposte di successione (che colpiscono il trasferimento dei beni dal defunto agli eredi).

Si precisa che la dichiarazione di successione non comporta, secondo l’interpretazione costante della giurisprudenza di legittimità, alcuna accettazione dell’eredità.  Questo perché si tratta di un atto obbligatorio per legge e con una finalità ben specifica, che esula dall’ambito dei rapporti sostanziali, rimanendo limitati all’interno degli effetti tributari.

Attualmente il termine per il deposito della dichiarazione è di un anno dalla morte.

Per la misura delle imposte di successione (ma non per quelle ipotecarie e catastali che gravano sugli immobili), i principi in materia prevedono una franchigia per i parenti più prossimi.

I parenti più lontani saranno assoggettati ad imposte maggiori all’aumentare del grado di parentela.

I rapporti con le banche

Si segnala la consuetudine delle banche o altri istituti che detengano somme intestate al defunto, di pretendere la copia della dichiarazione di successione al fine di consentire lo svincolo dei beni a favore degli eredi.

Pertanto gli eredi, al fine di entrare nel possesso delle somme di denaro contenute nel conto corrente del defunto, dovranno prima presentare la dichiarazione di successione e soltanto successivamente potranno ottenere la liquidazione dalla banca. Lo stesso valga per gli altri rapporti in essere con gli istituti di credito, quali investimenti in azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento.

I rapporti con le imprese di assicurazione

Di solito i rapporti con le compagnie di assicurazione sono diversi da quelli con le banche: per lo più si tratta di polizze vita (o di investimento) contratte dal defunto a favore di soggetti indicati quali beneficiari nella polizza stessa.

Le polizze vita hanno un regime autonomo rispetto alla successione, consentendo di indicare come beneficiari anche soggetti che non rientrano tra gli eredi per legge o per testamento.

Quindi la compagnia è interessata alle questioni contrattuali piuttosto che a quelle successorie, chiedendo i documenti che sono utili ai fini dell’operatività della polizza vita.

Per esempio, oltre al certificato di morte e alla documentazione anagrafica, se la morte sia derivata da malattia o da incidente stradale, chiederà copia della cartella clinica, per verificare che l’evento dedotto in contratto (la morte) non derivi da malattia o stato morboso preesistenti rispetto alla stipula del contratto.

Qualora tra i beneficiari siano compresi soggetti minori d’età, al compagnia per poter procedere al pagamento delle somme indicate in contratto chiede la copia dell’autorizzazione del giudice tutelare.

Pertanto il rappresentante del minore dovrà depositare un ricorso per ottenere dal giudice tutelare l’autorizzazione ad accettare l’eredità col beneficio d’inventario (art. 320 c.c.). Una volta ottenuta l’autorizzazione, dovrà redigere l’inventario, indicando anche l’esistenza della polizza vita da riscuotere.

La procedura è piuttosto rapida, usualmente richiede due-tre mesi di tempo.

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Divisione immobiliare come fare - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova

Divisione immobiliare

La divisione immobiliare – cos’è, quale origine ha e come si attua

La divisione immobiliare è una situazione che coinvolge i comproprietari di immobili che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di contesa.

La comproprietà (detta anche comunione dei beni, quando riguarda la proprietà comune a più soggetti) può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, tipico il caso dei coniugi in comunione legale dei beni (per cui l’acquisto sarà automatico) oppure in separazione dei beni (per cui vi sarà stata la partecipazione diretta di entrambi all’atto di acquisto), oppure può derivare da una successione ereditaria (come quota indivisa di eredità) che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento, o per delazione legittima.

Si evidenzia che la normativa di riferimento è quella posta in materia di eredità, che per espressa previsione di legge è applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).

I principi che governano la divisione immobiliare

I principi più rilevanti che regolano la materia sono i seguenti:

  • ciascun comproprietario ha diritto di chiedere la separazione della propria quota e lo scioglimento della comunione;
  • ciascuno può liberamente disporre della propria quota, cedendola anche a terzi (salvo il diritto di prelazione dei coeredi in materia successioni per causa di morte);
  • ciascuno ha diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, purché non venga alterata la destinazione economica del bene o venga limitato il diritto degli altri comproprietari;
  • in mancanza di diversa pattuizione o previsione, le quote si presumono uguali;
  • il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nelle spese, avviene in proporzione delle rispettive quote;
  • ogni comproprietario ha il dovere di contribuire nelle spese di manutenzione dei beni;
  • tutti i comproprietari hanno il diritto di concorrerre nell’amministrazione dei beni comuni;
  • per assumere le decisioni relative ai beni, vale il principio della maggioranza, in particolare per le innovazioni.

I casi più frequenti di divisione immobiliare: eredi, ex coniugi, conviventi, fidanzati

Molte persone si trovano nella difficile situazione di dover dividere un immobile, ma non sanno come procedere, quando sia il momento migliore e quale sia la disciplina di legge applicabile.

Si domandano in primo luogo se la loro situazione ricada o meno in un’ipotesi della divisione immobiliare da affrontare con un processo.

Per far comprendere dal punto di vista pratico a chi si rivolge la procedura di divisione giudiziale, si deve considerare che i casi più diffusi sono quelli relativi agli eredi per causa di morte e agli ex coniugi.

Si tratta per lo più di persone che sono chiamate a dividere immobili :

  • ricevuti per eredità, sia con testamento sia senza di esso;
  • acquistati durante il matrimonio in regime di comunione legale tra coniugi;
  • acquistati congiuntamente prima del matrimonio in regime di comunione ordinaria;
  • acquistati congiuntamente durante il matrimonio in regime di separazione legale dei coniugi;
  • acquistati da conviventi more uxorio (coppie di fatto, unioni civili) o da fidanzati in regime di comunione ordinaria, per destinarli a residenza familiare.

La necessità di operare la divisione immobiliare: il disaccordo

Di solito l’esigenza di operare la divisione (ciò che determina lo scioglimento della comunione) nasce dalla volontà di ottenere sia l’intestazione autonoma del proprio diritto di proprietà, così da poterne disporre come si vuole, sia il possesso della propria quota dei beni, così da poterne godere in concreto col loro utilizzo.

Se l’intestazione comune proviene da un rapporto di convivenza, unione civile, fidanzamento o di matrimonio, nella maggioranza dei casi di addiviene alla divisione dei beni quale conseguenza della rottura del rapporto sentimentale che aveva condotto alla decisione di unire i patrimoni dei due soggetti.

Se invece la comunione proviene da un’eredità, la divisione di solito nasce per risolvere problemi:

  • di detenzione o possesso esclusivo da parte soltanto di uno degli eredi (infatti è frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari, che ne trae i frutti, mentre le imposte sulla proprietà gravano pro quota su tutti i comproprietari, creando una situazione di ingiustizia sostanziale);
  • di disaccordo sulla decisione di vendere i beni a terzi per dividerne il prezzo (le diverse opinioni possono riguardare sia l’idea stessa di vendere, sia il prezzo della vendita).

Il principio generale secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, specie quando riguarda beni indivisibili, comporta seri problemi pratici: in tal caso il diritto è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni, non essendo individuata con precisione la porzione su cui si possa esercitare il dominio del proprietario. Quindi di fatto è difficile attuare tale principio, a meno che non si voglia introdurre un godimento a turno (per esempio un giorno alla settimana, un mese all’anno o ipotesi simili).

Il concetto potrà essere compreso meglio attraverso il seguente grafico:

Le soluzioni per ottenere la divisione immobiliare

Le soluzioni ipotizzabili per dividere i beni sono due.

Laddove il bene sia frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.

Allorché il bene non sia facilmente divisibile in natura (si pensi all’ipotesi molto frequente in cui si debba procedere a dividere un appartamento, che usualmente non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori teorici delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.

La procedura da seguire per la divisione immobiliare

Per quanto attiene la procedura per ottenere la divisione, le parti potranno procedere in via bonaria con atto privato.

In ipotesi di disaccordo (ipotesi molto frequente, determinata molto spesso dalle diverse aspettative delle parti rispetto al valore economico del bene, perché se un soggetto vuole vendere la sua quota, avrà interesse a farsi riconoscere un valore alto dei beni, mentre se deve acquistare spingerà per il loro deprezzamento) si dovrà ricorrere al giudice.

Sembrerà un paradosso, ma quando le trattative non conducono ad una soluzione rapida, è consigliabile intraprendere al più presto una causa civile per dividere i beni, per i seguenti motivi:

  • riduce i tempi e lo stress di lunghe ed incerte trattative (i soggetti cambiano spesso idea rispetto al da farsi, se vendere la propria quota o acquistare quella altrui);
  • ha costi più certi rispetto alla trattativa bonaria, perché si eseguirà un’unica perizia su incarico del giudice (il relativo costo verrà poi suddiviso per quote), rendendo superfluo che ciascuna parte si affidi a un proprio consulente sia prima della causa, sia durante essa;
  • conduce a una pronuncia che, nel bene o nel male, ha un valore legale ed è coercibile, ponendo fine ad ogni questione;
  • consente di salvare i rapporti personali tra le parti, perché queste ultime affidano ad un soggetto esterno e competente la risoluzione del problema secondo le norme di legge, evitando soluzioni “fai da te” di cui qualcuno potrebbe pentirsi in futuro.

Beni divisibili e indivisibili

La divisione si attua con metodi diversi a seconda che si sia in presenza di beni divisibili o indivisibili.

La normativa prevede che ciascun comproprietario abbia diritto di ricevere la sua parte in natura, ciò che presuppone che i beni siano divisibili.

Ma quando i beni sono divisibili ?

Quando ne è possibile la divisione in porzioni autonome, senza alterarne la destinazione economica e la funzionalità.

L’ipotesi più semplice è quella in cui se i beni sono più di uno e sono della stessa specie (più appartamenti o più terreni agricoli).

Ma anche se sono di specie diversa, si sarà di fronte a beni divisibili. Infatti in tal caso i beni sono già distinti e ciascuno di essi potrà essere assegnato a un distinto soggetto. Il problema si porrà se i beni avranno valori differenti, nel qual caso si dovrà operare un conguaglio in denaro.

Invece se c’è un solo bene da dividere, si dovrà valutare volta per volta se si tratti di bene divisibile (quale un terreno, specie di dimensioni ampie) o indivisibile (quale una casa di abitazione, sia che si tratti di un appartamento, di una porzione di bifamiliare o di una villa singola, ufficio o capannone).

Se è divisibile non ci saranno problemi particolari, tranne quelli relativi ai conguagli se non si riusciranno a formare porzioni di uguale valore.

Nell’ipotesi di immobile indivisibile, si dovrà assegnarne la proprietà ad uno solo dei comproprietari che si renda a ciò disponibile, con diritto degli altri a percepire in denaro il valore della propria quota.

La richiesta di assegnazione da parte di tutti dell’unico immobile

Cosa accade se c’è un solo immobile e tutte le parti ne chiedono l’assegnazione a proprio favore ?

Quale soluzione dare ai comproprietari che chiedano di avere la proprietà del medesimo bene ?

La soluzione è facile se il bene è divisibile, in quanto si procederà a formare le rispettive porzioni in natura e ad assegnarle, salvo valutare il criterio di assegnazione delle singole porzioni, in assenza di accordo sulla scelta.

Meno facile invece se il bene è indivisibile.

In base all’art. 720 cc il giudice potrà:

  • assegnare per intero il bene al comproprietario con la quota maggiore;
  • far vendere il bene all’incanto per poterne dividere il prezzo ricavato.

La giurisprudenza di legittimità (sul punto Cassazione civile Sez. II, 04/07/2014, n. 15396; Cassazione civile 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663) ha individuato anche un’altra soluzione, che è facoltativa per il giudice:

  • la possibilità di assegnare il bene al comproprietario che dimostri di avere una relazione prevalente con il bene (si pensi al caso in cui uno dei comproprietari abiti da tempo nell’immobile, avendovi fissato la propria residenza, oppure eserciti la propria attività lavorativa presso l’immobile artigianale o commerciale).

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Il valore degli immobili da dividere

Come si può intuire, uno degli aspetti che più preoccupa i condividendi è quello relativo al valore da attribuire agli immobili da dividere.

L’art. 726 c.c. stabilisce che “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti “. Questo significa che per individuare il valore dei beni ci si deve riferire a quello che risulta nel momento in cui si effettua la divisione, perché il valore venale è quello di mercato attuale. In tal senso pare orientata anche la Corte di Cassazione (a titolo di esempio si indica la sentenza Cass. civile, sez. II del 2006 numero 23496).

Per avere un’idea di massima di quale potrebbe essere il valore venale dei terreni, si possono utilizzare alcuni strumenti gratuiti presenti in rete, tipo il seguente:

soloterreni

Si possono eliminare le servitù esistenti sull’immobile da dividere ?

Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.

E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).

Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.

Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.

Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.

In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.

Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.

L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.

Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.

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