La cessione del contratto d’affitto può essere svolta assieme all’azienda

La cessione del contratto d’affitto che fa parte di un’azienda è soggetta a regole particolari.

Nel dettaglio la legge prevede che qualora il conduttore voglia cedere l’azienda, può includere nel trasferimento anche il contratto d’affitto relativo all’immobile.

L’operazione può avvenire senza il consenso del locatore, per cui quest’ultimo (che di solito è il proprietario dell’immobile) può restare all’oscuro dell’operazione, senza sapere nulla della cessione sia del contratto, sia dell’azienda.

Magari potrà accorgersi solo in via di fatto del cambiamento nella gestione dei locali, ma giuridicamente la conoscenza di fatto è irrilevante.

La cessione dell’azienda è un caso frequente

Gli imprenditori molto spesso vendono o acquistano un’azienda.

Si tratta molto spesso di aziende che sono entrate in crisi per qualsiasi motivo, che faticano a far brillare i bilanci, oppure di aziende che operano in settori simili o complementari a quello del nuovo soggetto interessato alla prosecuzione dell’attività.

In ogni caso l’azienda viene acquistata per un interesse preciso, che tra gli altri può essere quello di profittare di un prezzo vantaggioso, confidando nelle possibilità di implementare il fatturato con una ristrutturazione o un miglior posizionamento nel mercato di riferimento, oppure quello di inglobare un concorrente per irrobustire al propria forza commerciale, o di intraprendere una nuova attività.

Quando l’azienda che viene venduta svolgeva l’attività in un immobile goduto con un contratto d’affitto, è piuttosto raro che il conduttore informi il locatore della sua volontà di vendere.

Se lo fa, di solito ne dà notizia in via orale, dopo il rogito di vendita dell’azienda, senza neppure comunicare i dati del nuovo conduttore.

Non si cura di chiedere al locatore la propria liberazione per le obbligazioni future, con una trattativa che dovrebbe coinvolgere i tre soggetti interessati.

In tal modo chi vende si espone a delle responsabilità particolari.

La regola generale sulla cessione dei contratti.

In materia di contratti in generale, la legge prevede che nessuna delle parti possa cedere il contratto con prestazioni corrispettive senza il consenso della controparte.

L’art. 1406 c.c. è chiaro sul punto, ammettendo la possibilità della sostituzione di un contraente purché l’altra parte vi consenta.

Qualora sopraggiunga tale consenso, il cedente viene liberato dalle sue obbligazioni, a meno che il contraente ceduto abbia dichiarato di voler mantenere in vita gli obblighi del cedente per l’ipotesi in cui il nuovo soggetto risulterà inadempiente.

La disciplina generale sull’azienda.

Oltre alle regole generali in tema di contratti, quando si cede un’azienda vengono in gioco le norme che disciplinano l’azienda e la sua circolazione.

In particolare l’art. 2558 c.c. prevede che l’acquirente di un’azienda subentri nei contratti stipulati per il suo esercizio, salvo patto contrario.

In ordine ai debiti dell’azienda, l’art. 2560 c.c. statuisce che l’alienante non è liberato dai debiti anteriori al trasferimento, salvo il consenso dei creditori e che, se si tratta di azienda commerciale, dei debiti risponde anche l’acquirente, se essi risultano dai libri contabili obbligatori.

La responsabilità solidale del cedente e del cessionario del contratto d’affitto.

Il principio generale in materia di contratti, che impedisce di trasferire il contratto di affitto senza il consenso del locatore, subisce una deroga nel momento in cui venga trasferita anche l’azienda.

Già la disciplina dell’azienda prevede l’automatica cessione del contratto, ma la legge sulle locazioni prevede conseguenze diverse sul piano delle responsabilità.

Infatti l’art. 36 della legge 392 del 1978 prevede che, se il locatore non dichiari di liberare il cedente, quest’ultimo risponderà degli inadempimenti contrattuali altrui, intendendo quindi riferirsi a quelli futuri (perché per quelli passati si applicherebbe la regola generale per cui ciascuno risponde della propria condotta).

Ma vi è di più: per interpretazione giurisprudenziale, tutti i soggetti che si sono avvicendati nel contratto in qualità di conduttore resteranno obbligati in solido per le obbligazioni contrattuali.

In tal modo il legislatore ha inteso riequilibrare le posizioni dei due soggetti del contratto d’affitto originario, perché l’eccezione alla necessità di consenso per il trasferimento del contratto dev’essere compensata con l’imposizione di una responsabilità in solido dei vari affittuari che ricevono il godimento dell’immobile compreso nell’azienda.

Questo comporta la possibilità per il locatore di agire nei confronti di tutti i conduttori per ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti.

Invece l’indennità per la perdita dell’avviamento in caso di cessazione del rapporto, spetterà solo all’ultimo conduttore, come prevde l’ultimo comma dell’articolo 36 legge 392/78.