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Studio legale esperto in mediazione immobiliare e problemi con l'acquisto o vendita di immobili

Mediatore immobiliare

Il mediatore immobiliare – lineamenti di una figura professionale

Il mediatore immobiliare è colui che mette in relazione due soggetti per la conclusione di un affare relativo a un bene immobile, usualmente nella forma di una compravendita o di una locazione.

Si tratta di una figura professionale che richiede l’iscrizione in apposito albo.

Di solito l’attività viene svolta attraverso un’agenzia immobiliare, con organizzazione di mezzi piuttosto complessa, in quanto il mediatore moderno si avvale di strumenti informatici, di collaboratori, di mezzi di pubblicità.

La disciplina dell’attività di mediazione immobiliare è stabilita dalla legge, ovverosia dal codice civile e da leggi speciali.

La responsabilità del mediatore immobiliare

Si possono creare situazioni in base alle quali i contraenti invocano una responsabilità professionale del mediatore, per aver violato i doveri impostigli sia dalla normativa specifica del settore, sia dalla sua particolare funzione economico-sociale.

Particolarmente delicato è il problema relativo alla responsabilità del mediatore immobiliare per omessa comunicazione di elementi negativi che incidono sulla bontà dell’affare, nell’ipotesi in cui dopo la firma del contratto preliminare l’acquirente scopra che l’immobile è gravato da ipoteca o da vincoli di inedificabilità, incommerciabilità o altro.

Ci si chiede in tali ipotesi se rientri nei doveri del mediatore quello di eseguire le visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare l’esistenza dei predetti limiti: di solito la giurisprudenza nega l’esistenza di un tale dovere, salvo che il professionista abbia assunto l’obbligo con patto espresso.

Sotto il profilo dell’analisi dei casi processuali, vi è da evidenziare una tendenza dei giudici, anche se non univoca, ad allargare l’ambito della responsabilità professionale del mediatore immobiliare.

La provvigione del mediatore

Talvolta è invece il mediatore immobiliare a lamentare una condotta produttiva di danno nei suoi confronti da parte dei soggetti venuti a contatto grazie alla sua attività, che vorrebbero evitare di riconoscergli il compenso dovuto .
La formulazione della legge ricollega il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare.

Spesso le parti interpretano il precetto collegandolo solo alla stipulazione del rogito notarile, piuttosto che del contratto preliminare. In genere la giurisprudenza riconosce il diritto alla provvigione sin dal momento in cui le parti mediate abbiano sottoscritto un contratto preliminare, senza necessità di addivenire al successivo rogito notarile.
Molte volte poi le parti inseriscono nel contratto una clausola sospensiva, altre volte si verificano ipotesi di nullità o annullabilità del contratto. In tutte queste ipotesi è lecito interrogarsi sul diritto del mediatore a percepire la provvigione e nasce l’esigenza di verificare l’effettiva esistenza dell’obbligo delle parti.

La misura della provvigione

A quanto ammonta la misura della provvigione di un mediatore immobiliare ?

Trattandosi di un rapporto negoziale, la legge dà prevalenza all’accordo che le parti avranno eventualmente raggiunto sul punto: non ci sono limiti nel massimo o nel minimo.

Se manca un accordo, allora si ricorre agli usi commerciali.

Di solito la percentuale della provvigione è pari al 2% e grava su ciascuna delle parti che hanno preso parte al rapporto mediato. Essa può però variare a seconda della Provincia o della Regione in cui si è concluso l’affare.

Qual è il momento in cui si deve pagare la provvigione ?

La provvigione matura nel momento in cui si conclude l’affare, ciò che si attua quando si raggiunge l’accordo tra le parti del contratto (per esempio venditore e acquirente, o locatore e conduttore).

La provvigione matura anche in presenza di un contratto preliminare, non essendo necessario che si addivenga ad un rogito notarile.

Chi deve pagare la provvigione del mediatore ?

Tradizionalmente si dice che la provvigione grava su entrambe le parti che hanno concluso l’affare.

Qualora però il mediatore abbia agito su incarico specifico di una delle parti, la provvigione sarà dovuta soltanto da quella parte: la giurisprudenza afferma che in quel caso si esce dalla mediazione tipica e si entra nell’ambito di un nuovo rapporto contrattuale, assimilabile al mandato.

Per un approfondimento dei casi concreti in questa materia, visita la sezione dedicata agli articoli nel menu sulla destra.

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Mediatore immobiliare

Il mediatore immobiliare – lineamenti di una figura professionale

Il mediatore immobiliare è colui che mette in relazione due soggetti per la conclusione di un affare relativo a un bene immobile, usualmente nella forma di una compravendita o di una locazione.

Si tratta di una figura professionale che richiede l’iscrizione in apposito albo.

Di solito l’attività viene svolta attraverso un’agenzia immobiliare, con organizzazione di mezzi piuttosto complessa, in quanto il mediatore moderno si avvale di strumenti informatici, di collaboratori, di mezzi di pubblicità.

La disciplina dell’attività di mediazione immobiliare è stabilita dalla legge, ovverosia dal codice civile e da leggi speciali.

La responsabilità del mediatore immobiliare

Si possono creare situazioni in base alle quali i contraenti invocano una responsabilità professionale del mediatore, per aver violato i doveri impostigli sia dalla normativa specifica del settore, sia dalla sua particolare funzione economico-sociale.

Particolarmente delicato è il problema relativo alla responsabilità del mediatore immobiliare per omessa comunicazione di elementi negativi che incidono sulla bontà dell’affare, nell’ipotesi in cui dopo la firma del contratto preliminare l’acquirente scopra che l’immobile è gravato da ipoteca o da vincoli di inedificabilità, incommerciabilità o altro.

Ci si chiede in tali ipotesi se rientri nei doveri del mediatore quello di eseguire le visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare l’esistenza dei predetti limiti: di solito la giurisprudenza nega l’esistenza di un tale dovere, salvo che il professionista abbia assunto l’obbligo con patto espresso.

Sotto il profilo dell’analisi dei casi processuali, vi è da evidenziare una tendenza dei giudici, anche se non univoca, ad allargare l’ambito della responsabilità professionale del mediatore immobiliare.

La provvigione del mediatore

Talvolta è invece il mediatore immobiliare a lamentare una condotta produttiva di danno nei suoi confronti da parte dei soggetti venuti a contatto grazie alla sua attività, che vorrebbero evitare di riconoscergli il compenso dovuto .
La formulazione della legge ricollega il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare.

Spesso le parti interpretano il precetto collegandolo solo alla stipulazione del rogito notarile, piuttosto che del contratto preliminare. In genere la giurisprudenza riconosce il diritto alla provvigione sin dal momento in cui le parti mediate abbiano sottoscritto un contratto preliminare, senza necessità di addivenire al successivo rogito notarile.
Molte volte poi le parti inseriscono nel contratto una clausola sospensiva, altre volte si verificano ipotesi di nullità o annullabilità del contratto. In tutte queste ipotesi è lecito interrogarsi sul diritto del mediatore a percepire la provvigione e nasce l’esigenza di verificare l’effettiva esistenza dell’obbligo delle parti.

La misura della provvigione

A quanto ammonta la misura della provvigione di un mediatore immobiliare ?

Trattandosi di un rapporto negoziale, la legge dà prevalenza all’accordo che le parti avranno eventualmente raggiunto sul punto: non ci sono limiti nel massimo o nel minimo.

Se manca un accordo, allora si ricorre agli usi commerciali.

Di solito la percentuale della provvigione è pari al 2% e grava su ciascuna delle parti che hanno preso parte al rapporto mediato. Essa può però variare a seconda della Provincia o della Regione in cui si è concluso l’affare.

Qual è il momento in cui si deve pagare la provvigione ?

La provvigione matura nel momento in cui si conclude l’affare, ciò che si attua quando si raggiunge l’accordo tra le parti del contratto (per esempio venditore e acquirente, o locatore e conduttore).

La provvigione matura anche in presenza di un contratto preliminare, non essendo necessario che si addivenga ad un rogito notarile.

Chi deve pagare la provvigione del mediatore ?

Tradizionalmente si dice che la provvigione grava su entrambe le parti che hanno concluso l’affare.

Qualora però il mediatore abbia agito su incarico specifico di una delle parti, la provvigione sarà dovuta soltanto da quella parte: la giurisprudenza afferma che in quel caso si esce dalla mediazione tipica e si entra nell’ambito di un nuovo rapporto contrattuale, assimilabile al mandato.

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Appalto d’opera o servizi

L‘appalto d’opera e di servizi

L’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro (art. 1655 codice civile).

Per l’appalto d’opera pensiamo ai casi della costruzione di un immobile (palazzo, casa, ponte, etc.), o di una strada, della lottizzazione di un’area di terreno (con esecuzione delle opere di urbanizzazione).

Per l’appalto di servizi pensiamo alle pulizie di un’industria o di un ospedale, o all’attività di pubblicità.

Nell’appalto assumono rilievo le dimensioni, struttura, organizzazione e gestione dell’impresa che rende la prestazione, in quanto deve trattarsi di soggetto commerciale con organizzazione di mezzi articolata e utilizzazione del lavoro altrui: si tratterà quindi di imprenditore non piccolo.

Diversamente se l’imprenditore utilizza prevalentemente il lavoro proprio o del suo ristretto nucleo familiare, si avrà il contratto d’opera (tipico il caso dell’artigiano).

Problemi frequenti con il contratto d’appalto

I maggiori problemi applicativi in materia di contratto di appalto attengono alla fase esecutiva, sia per quanto attiene l’interesse del committente, sia per quanto riguarda quello dell’appaltatore – imprenditore.

Interesse principale del committente è quello di ottenere un’opera esente da vizi e difetti. Anche il rispetto dei tempi di esecuzione previsti in contratto rivestono notevole importanza e possono dar luogo a contenzioso tra le parti.

In tali evenienze il committente dovrà provare l’esistenza dei difetti o del ritardo con gli strumenti più opportuni, che usualmente vengono identificati nella perizia di parte svolta o da un professionista di propria fiducia oppure nell’ambito di una procedura giudiziale di accertamento tecnico preventivo.

L’imprenditore invece ha quale suo interesse principale quello di ottenere il pagamento del corrispettivo pattuito per le opere.

La quantificazione del suo compenso spesso dà luogo a contestazioni da parte del committente, in quanto possono esservi opere extra contratto,oppure il contratto è a misura e non a corpo, le opere sono state eseguite parzialmente, ci sono state modifiche in corso d’opera rispetto ai progetti originari.

Mancato pagamento da parte della pubblica amministrazione

Una fonte di particolare preoccupazione per l’impresa è rappresentata, specie negli anni più recenti caratterizzati dalla ben nota crisi economica, dai ritardi nei pagamenti non solo da parte dei privati, ma anche da parte della pubblica amministrazione.

Il rispetto delle tempistiche di pagamento delle fatture emesse dall’appaltatore è un requisito essenziale per la solidità economica dell’impresa, che a sua volta ha necessità di onorare puntualmente gli impegni assunti con banche, fornitori e dipendenti. Diversamente si innesca un meccanismo a catena che coinvolge tutta la filiera imprenditoriale, con conseguenze nefaste che possono arrivare anche al fallimento.

Il fenomeno dei ritardi interessa anche numerosi enti pubblici – Stato, Regioni, Comuni, Asl – che sono morosi nel pagamento delle fatture emesse dagli appaltatori.

In molti casi i collaudi sono già stati svolti con esito positivo, ma i certificati di pagamento tardano ad essere emessi e i bonifici non arrivano. Una giustificazione frequente che viene offerta è quella relativa al patto di stabilità, che impedirebbe agli enti pubblici di produrre nuova spesa pubblica.

Secondo la più recente giurisprudenza, il comportamento della P.A. in tali casi non è sorretto da alcuna legittimità e l’imprenditore ha il diritto di adire le vie giudiziali per ottenere la condanna dell’ente committente al pagamento forzoso del debito.

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