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Studio legale | assistenza e consulenza | Padova | Rovigo

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Studio legale che opera in provincia di Padova e di Rovigo

Diritto civile, penale, del lavoro

Lo studio legale dell’avvocato Baraldo si occupa sistematicamente delle problematiche giuridiche relative al diritto immobiliare, agli appalti, alle aste immobiliari, alle locazioni, alle divisioni di immobili, alla mediazione immobiliare, alle successioni ereditarie, ai contratti, al recupero crediti, al risarcimento danni.

Utilizza gli strumenti alternativi al processo ordinario, applicando l’arbitrato, la negoziazione assistita, la mediazione obbligatoria.

Offre consulenza legale e assistenza legale alle aziende e ai privati.
Opera principalmente nelle aree dei tribunali di Padova e Rovigo.

In particolare approfondisce:

  • negli appalti

    • il recupero dei crediti nei confronti del committente, sia esso un soggetto privato o una pubblica amministrazione;
  • nella mediazione immobiliare

    • la consulenza diretta alla positiva conclusione dell’affare, sia dal punto di vista dell’agenzia sia delle parti, nonché la difesa delle loro posizioni in giudizio;
  • nei contratti

    • le trattative per il raggiungimento dell’intesa, la redazione dell’accordo con l’inserimento delle clausole rilevanti, l’analisi dell’inadempimento, la risoluzione, il recesso;
  • nel recupero dei crediti

    • il pagamento del diritto di credito dell’impresa commerciale e artigiana, del prestatore d’opera, del libero professionista, sia esso espresso nelle fatture ovvero nella contabilità di cantiere, ovvero collegato a tariffe professionali o agli usi (per sapere cosa fare se il cliente non paga la fattura, visita l’apposita sezione; per conoscere i costi della procedura puoi consultare la pagina dedicata);
  • nel risarcimento danni

    • il diritto del creditore sia in ambito contrattuale (per l’inadempimento da mancata o inesatta esecuzione), sia in ambito extracontrattuale (per il danno procurato al di fuori di un rapporto negoziale).

Servizi offerti dallo studio legale


L’avvocato Baraldo offre alle aziende i servizi di:

– consulenza legale continuativa (con pareri scritti e orali);
– assistenza legale stragiudiziale;
– assistenza legale giudiziale;
– arbitrato;
– contrattualistica;
– regolazione dei rapporti con i collaboratori e con i fornitori;
– recupero crediti.


Fornisce assistenza legale :

– alle imprese di costruzioni.
– alle agenzie di mediazione immobiliare.
– alle imprese che operano nel settore della pubblicità.
– alle compagnie di assicurazione e di assistenza legale.

Province servite direttamente dallo studio legale: Padova – Rovigo

Lo studio legale esercita l’attività

processuale

principalmente presso i tribunali di Padova e di Rovigo.

Questo perché Monselice, che è la sede principale dello studio, è uno dei Comuni che ricade nella competenza per territorio del tribunale di Padova (che comprende altri centri limitrofi quali, tra gli altri, Abano Terme, Montegrotto Terme, Conselve, Piove di Sacco), ma è ai limiti del territorio del tribunale di Rovigo (che ha competenza, tra gli altri, sui vicini comuni di Este e Montagnana).

Occasionalmente segue anche giudizi presso i tribunali di Vicenza, di Venezia, di Treviso, nonché presso la Corte d’Appello di Venezia.

Attraverso la collaborazione di studi collegati o di appoggio, lo studio può seguire le cause presso i tribunali di Verona, di Belluno e di ogni altro tribunale o Corte d’Appello d’Italia.

Nella materia

stragiudiziale,

di assistenza o consulenza, l’ambito dell’attività dello studio si può svolgere senza limiti territoriali in tutta Italia, in quanto i contatti con i clienti e con le controparti si possono facilmente tenere con i moderni sistemi di comunicazione informatica (e-mail) o telefonica.

L’appuntamento a scopo conoscitivo – il colloquio con l’avvocato

Di solito una persona che ha un problema legale non sa con precisione distinguere in quale materia si collochi la tematica di suo interesse.

Può intuire che si tratti di diritto civile piuttosto che di diritto penale, ma se in realtà si tratti di diritto amministrativo o di altra branca del diritto non lo può dire con certezza.

Si pensi poi se il dubbio o l’interesse coinvolga un settore secondario del diritto, una sotto branca.

Cosa fa pertanto il cliente ?

Fissa un appuntamento con un avvocato consigliato da qualche amico o parente, chiedendo un parere legale sull’oggetto del suo quesito.

Sarà poi onere dell’avvocato qualificare correttamente i fatti all’interno del giusto settore del diritto.

Così, se l’avvocato è esperto in quella materia, potrà fornire direttamente l’assistenza legale.

Altrimenti dovrà indirizzare il cliente verso altri colleghi avvocati che conosca essere esperti in quel settore.

Ecco che si manifesta in tutta la sua importanza il ruolo del primo colloquio a scopo conoscitivo tra l’avvocato e il cliente, in quanto è in base ad esso che si decide se l’attività di assistenza può essere fornita o meno e in quali termini.

E’ altresì importante che il cliente esponga con chiarezza i fatti e il beneficio che intende ottenere, così da consentire al professionista di dirigere nel migliore dei modi la scelta della linea difensiva.

Dall’attività resa nel primo colloquio dipendono i momenti successivi del rapporto, che può evolvere nella consulenza legale (orale o scritta) e nell’assistenza legale (stragiudiziale o giudiziale).

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L’attività di consulenza legale

Il cliente che ha un dubbio o un’esigenza nell’ambito del diritto, pone all’avvocato un quesito, chiedendogli di rispondere attraverso un parere legale.

Chiede di ricevere una prestazione di consulenza legale.

Così l’avvocato offre un consiglio professionale, col quale mira a definire i confini dei diritti e dei doveri propri o altrui, le conseguenze giuridiche del comportamento (la condotta), l’eventuale strategia da tenere per ottenere determinate conseguenze o per evitare certi effetti.

Ogni procedura legale, sia giudiziale (davanti al giudice), sia stragiudiziale (ovvero fuori dalle aule del tribunale), necessita di una previa attività di consulenza legale.

Il parere emesso dall’avvocato può esaurire subito la sua funzione, se il cliente voleva unicamente conoscere i rischi della sua condotta o i contenuti di una disciplina, oppure può fungere da base per la successiva attività di assistenza legale (che può essere eventuale).

L’attività di assistenza legale

Quando sia necessario o utile, il cliente che ha ottenuto un parere legale può incaricare l’avvocato di assisterlo in una procedura legale.

Questa può avvenire o in sede stragiudiziale, ovverosia fuori dalle aule dei tribunali (con redazione di lettere di diffida, di risarcimento danni, di risoluzione contrattuale etc. etc. …) oppure in sede giudiziale (davanti al giudice civile, penale o altro in virtù della competenza per materia).

Se il cliente è stato citato a giudizio, la scelta è piuttosto vincolata, perché se intende difendersi dovrà per forza farsi assistere nella sede giudiziale, che è già stata scelta dalla sua controparte che ha inviato l’atto di citazione.

Invece se vorrà assumere egli stesso la decisione di iniziare una causa legale, avrà la facoltà di confrontarsi col proprio avvocato per verificare quale strategia intraprendere.

Il confronto del cliente con l’avvocato, nel rispetto delle rispettive posizioni e dei ruoli, è molto proficuo, perché ognuno può apportare elementi utili all’individuazione della linea difensiva più opportuna: l’avvocato per il profilo tecnico, il cliente per gli elementi di fatto e per gli effetti sperati.

Nessuno dei due soggetti dovrà prevaricare l’altro, in quanto solo attraverso il rispetto delle competenze e delle funzioni si potrà ottenere un rapporto di fiducia, che è il fondamento dell’attività difensiva.

Consulenza e assistenza online

Lo studio legale è in grado di offrire consulenza e assistenza legale a distanza, con l’utilizzo dei moderni strumenti informatici.

Il rapporto in tal caso si svolgerà attraverso scambio di corrispondenza tramite e-mail.

Con tale strumento il cliente potrà inviare i documenti utili e necessari all’espletamento dell’incarico.

Inoltre il cliente dotato di firma digitale (usualmente una società, un professionista o comunque un soggetto con partita iva), potrà altresì rilasciare la procura alle liti idonea per introdurre il giudizio.

Tali mezzi hanno il pregio di ridurre i tempi per gli spostamenti e gli accessi, rendendo superflui o ridotti gli appuntamenti in studio.

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Come scegliere l’avvocato: meglio cercare un avvocato specializzato o esperto

Molto spesso le persone si trovano ad affrontare un problema giuridico in maniera improvvisa.

Questo perché hanno ricevuto un atto di citazione a comparire in tribunale e vengono chiamate a difendersi entro un termine stabilito nell’atto.

Ecco che sorge l’esigenza di predisporre la propria difesa con una certa fretta e di scegliere l’avvocato giusto da cui farsi difendere.

Ma come si sceglie un avvocato ?

Di solito si sente dire che è utile scegliere un buon avvocato, che possieda molteplici caratteristiche, per esempio che sia eloquente, rapido nell’uso della parola, determinato, addirittura aggressivo.

Queste sono virtù esteriori, che non dicono nulla sulla preparazione professionale dell’avvocato.

Rappresentano solo il suo modo di essere, il suo comportarsi, il suo modo di gestire la scena del processo orale.

L’arte oratoria pare dare grande soddisfazione al cliente, che viene circondato da un mare di parole e in tal modo si sente difeso da quella cortina di oralità, che rappresenta lo sforzo umano dell’avvocato nel tentativo di convincere il giudice, come accade tra persone comuni nella società civile.

Ma non offre vere opportunità di vincere una causa, di trovare soddisfazione alle proprie ragioni.

Questa convinzione si fonda sull’assunto per cui il giudice sarebbe solo un burattino da manovrare, una persona che non ha né occhi per vedere, né una mente per capire la verità, un soggetto da abbindolare attraverso una sorta di ubriacatura espositiva.

Nella realtà non è così.

Innanzitutto bisogna distingere i vari tipi di processo, considerando almeno le due grandi famiglie del processo penale e di quello civile.

Nel processo penale l’uso sapiente della parola pare avere un peso maggiore, nel senso che in quell’ambito l’oralità rappresenta ancora la regola e la scorrevolezza dell’esposizione rende più gradito l’ascolto e più facile la comprensione dei fatti.

Ma questo non toglie che il giudice abbia capacità sufficienti per discernere la verità al di là della forma con cui viene esposta la vicenda.

Invece il processo civile è quasi esclusivamente scritto, per cui la cosiddetta aggressività orale non ha modo di venire espressa.

In entrambi i casi quello che fa la vera differenza e dà un valore aggiunto in termini di possibilità di ottenere un risultato utile, è la preparazione dell’avvocato (la forma senza la sostanza ha vita breve e resta un vuoto esercizio senza contenuti).

La preparazione si articola sia come livello di conoscenza, sia come esperienza pratica: la somma di questi due aspetti conduce alla specializzazione.

In conclusione, per avere maggiori possibilità di vincere una causa, il cliente dovrebbe scegliere un avvocato specializzato nella materia che si affronta.

Il problema per il cliente si sposta quindi nel capire in quale settore l’avvocato sia esperto.

Tradizionalmente le persone si affidano alla fama del professionista, alle recensioni offerte da amici o familiari, al passa parola.

Nei tempi moderni questo sistema appare un po’ limitato, anche se in parte può mantenere la sua utilità.

Pare comunque molto più proficuo avvalersi dell’analisi diretta dei contenuti pubblicati dall’avvocato stesso con la pubblicazione di libri, con la partecipazione a convegni, con l’esposizione nel proprio sito internet o blog.

In particolare gli strumenti informatici offrono un sistema molto veloce per cercare di capire, almeno a grandi linee, se un avvocato è esperto o specializzato per il tipo di causa che si vuole intraprendere o in cui ci si deve difendere.

Quindi il consiglio è proprio quello di analizzare il sito o il blog dell’avvocato, per poi saggiare dal vivo la sua preparazione ed esperienza con un colloquio, che può avvenire anche con scambio di e-mail, al telefono, ovvero più tradizionalmente nel suo studio.

La funzione dell’avvocato

L’avvocato ha come finalità quella di aiutare le persone a risolvere i problemi legali che possono incontrare nella loro vita.

In tale prospettiva, opera dapprima con la consulenza legale (che dà luogo al parere legale scritto, reso anche nelle moderne forme della consulenza online con invio di e-mail, oppure orale, reso sia con colloquio personale sia al telefono) e poi con l’assistenza legale, allorquando ci si trovi davanti al giudice e sia necessario predisporre gli atti difensivi nel processo (atto di citazione, ricorso, comparsa di risposta, memorie).

La nobiltà dell’attività forense è connaturata alla funzione difensiva, in quanto l’avvocato non è un operatore del commercio, non è uno speculatore, né un profittatore delle situazioni di svantaggio altrui.

E’ un professionista intellettuale, uno studioso del diritto, una persona abituata a riflettere prima di parlare, a ponderare i pensieri e gli scritti, ad approfondire le questioni, a pianificare la strategia migliore per raggiungere un risultato prefissato.

Una persona dotata delle qualità più amabili, la disponibilità ad ascoltare gli altri e la capacità di dare consigli per il bene degli altri.

La sua attività è caratterizzata da altruismo, sensibilità verso il prossimo, attenzione per la difesa di chi è in difficoltà, apertura mentale e atteggiamento di comprensione nei confronti di coloro che sbagliano, che eccedono, che delinquono.

Altruismo non significa gratuità, ma significa impegno di energie, sforzo di comprensione, sforzo di trovare una soluzione.

L’avvocato non condivide col cliente la condotta materiale da quest’ultimo realizzata, ma ne analizza le origini e gli effetti, in modo tale da scegliere il percorso giuridico più idoneo a determinare un beneficio per il cliente.

Questo significa che l’avvocato non va confuso col proprio cliente, perché il difensore non giustifica affatto l’attività illecita commessa dal suo cliente, non la approva. Semplicemente, da professionista del diritto, analizza i fatti e mira a limitare, per quanto possibile, le conseguenze negative dell’illecito.

Il tutto nell’ambito della previsione dell’art. 24 della Costituzione Italiana, che prevede l’intangibilità del diritto di difesa per chiunque.

Questo per evitare a chiunque, anche al peggior criminale della Terra, di venire condannato senza prima essere sottoposto a una procedura con regole certe e predeterminate, per evitare il pregiudizio nella condanna, per evitare che eventuali clamori giornalistici prendano il sopravvento rispetto all’analisi approfondita dei fatti e all’applicazione delle regole giuridiche già esistenti.

Spesso si tende a identificare l’esercizio della difesa dell’avvocato con l’arte oratoria elegante ma vuota, col bizantinismo dell’interpretazione delle norme, con la confusione tra vari orientamenti giurisprudenziali.

Non è così.

In realtà l’avvocato tenta di evidenziare tra vari aspetti, quelli che arrecano minor danno al proprio assistito o che comportano il maggior vantaggio.

Non altera la realtà, non modifica i fatti, ma ne offre una chiave di lettura sua propria, alternativa a quella del suo contraddittore.

La sua opera è un confronto utile e necessario, perché fornisce al giudice una prospettiva diversa da porre a fondamento della decisione.

E’ poi compito del giudice saper distinguere e scegliere la versione dei fatti maggiormente aderente alle risultanze delle prove, traendone le dovute conseguenze giuridiche.

Il motto dello studio legale

Per risolvere i problemi giuridici delle persone, delle imprese, delle società, un avvocato dev’essere esperto o specializzato nella materia che va ad affrontare, in modo da offrire un servizio fondato sulla competenza e professionalità.

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Divisione immobiliare come fare - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova

Divisione immobiliare

La divisione immobiliare – cos’è, quale origine ha e come si attua

La divisione immobiliare è una situazione che coinvolge i comproprietari di immobili che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di contesa.

La comproprietà (detta anche comunione dei beni, quando riguarda la proprietà comune a più soggetti) può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, tipico il caso dei coniugi in comunione legale dei beni (per cui l’acquisto sarà automatico) oppure in separazione dei beni (per cui vi sarà stata la partecipazione diretta di entrambi all’atto di acquisto), oppure può derivare da una successione ereditaria (come quota indivisa di eredità) che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento, o per delazione legittima.

Si evidenzia che la normativa di riferimento è quella posta in materia di eredità, che per espressa previsione di legge è applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).

I principi che governano la divisione immobiliare

I principi più rilevanti che regolano la materia sono i seguenti:

  • ciascun comproprietario ha diritto di chiedere la separazione della propria quota e lo scioglimento della comunione;
  • ciascuno può liberamente disporre della propria quota, cedendola anche a terzi (salvo il diritto di prelazione dei coeredi in materia successioni per causa di morte);
  • ciascuno ha diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, purché non venga alterata la destinazione economica del bene o venga limitato il diritto degli altri comproprietari;
  • in mancanza di diversa pattuizione o previsione, le quote si presumono uguali;
  • il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nelle spese, avviene in proporzione delle rispettive quote;
  • ogni comproprietario ha il dovere di contribuire nelle spese di manutenzione dei beni;
  • tutti i comproprietari hanno il diritto di concorrerre nell’amministrazione dei beni comuni;
  • per assumere le decisioni relative ai beni, vale il principio della maggioranza, in particolare per le innovazioni.

I casi più frequenti di divisione immobiliare: eredi, ex coniugi, conviventi, fidanzati

Molte persone si trovano nella difficile situazione di dover dividere un immobile, ma non sanno come procedere, quando sia il momento migliore e quale sia la disciplina di legge applicabile.

Si domandano in primo luogo se la loro situazione ricada o meno in un’ipotesi della divisione immobiliare da affrontare con un processo.

Per far comprendere dal punto di vista pratico a chi si rivolge la procedura di divisione giudiziale, si deve considerare che i casi più diffusi sono quelli relativi agli eredi per causa di morte e agli ex coniugi.

Si tratta per lo più di persone che sono chiamate a dividere immobili :

  • ricevuti per eredità, sia con testamento sia senza di esso;
  • acquistati durante il matrimonio in regime di comunione legale tra coniugi;
  • acquistati congiuntamente prima del matrimonio in regime di comunione ordinaria;
  • acquistati congiuntamente durante il matrimonio in regime di separazione legale dei coniugi;
  • acquistati da conviventi more uxorio (coppie di fatto, unioni civili) o da fidanzati in regime di comunione ordinaria, per destinarli a residenza familiare.

La necessità di operare la divisione immobiliare: il disaccordo

Di solito l’esigenza di operare la divisione (ciò che determina lo scioglimento della comunione) nasce dalla volontà di ottenere sia l’intestazione autonoma del proprio diritto di proprietà, così da poterne disporre come si vuole, sia il possesso della propria quota dei beni, così da poterne godere in concreto col loro utilizzo.

Se l’intestazione comune proviene da un rapporto di convivenza, unione civile, fidanzamento o di matrimonio, nella maggioranza dei casi di addiviene alla divisione dei beni quale conseguenza della rottura del rapporto sentimentale che aveva condotto alla decisione di unire i patrimoni dei due soggetti.

Se invece la comunione proviene da un’eredità, la divisione di solito nasce per risolvere problemi:

  • di detenzione o possesso esclusivo da parte soltanto di uno degli eredi (infatti è frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari, che ne trae i frutti, mentre le imposte sulla proprietà gravano pro quota su tutti i comproprietari, creando una situazione di ingiustizia sostanziale);
  • di disaccordo sulla decisione di vendere i beni a terzi per dividerne il prezzo (le diverse opinioni possono riguardare sia l’idea stessa di vendere, sia il prezzo della vendita).

Il principio generale secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, specie quando riguarda beni indivisibili, comporta seri problemi pratici: in tal caso il diritto è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni, non essendo individuata con precisione la porzione su cui si possa esercitare il dominio del proprietario. Quindi di fatto è difficile attuare tale principio, a meno che non si voglia introdurre un godimento a turno (per esempio un giorno alla settimana, un mese all’anno o ipotesi simili).

Il concetto potrà essere compreso meglio attraverso il seguente grafico:

Le soluzioni per ottenere la divisione immobiliare

Le soluzioni ipotizzabili per dividere i beni sono due.

Laddove il bene sia frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.

Allorché il bene non sia facilmente divisibile in natura (si pensi all’ipotesi molto frequente in cui si debba procedere a dividere un appartamento, che usualmente non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori teorici delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.

La procedura da seguire per la divisione immobiliare

Per quanto attiene la procedura per ottenere la divisione, le parti potranno procedere in via bonaria con atto privato.

In ipotesi di disaccordo (ipotesi molto frequente, determinata molto spesso dalle diverse aspettative delle parti rispetto al valore economico del bene, perché se un soggetto vuole vendere la sua quota, avrà interesse a farsi riconoscere un valore alto dei beni, mentre se deve acquistare spingerà per il loro deprezzamento) si dovrà ricorrere al giudice.

Sembrerà un paradosso, ma quando le trattative non conducono ad una soluzione rapida, è consigliabile intraprendere al più presto una causa civile per dividere i beni, per i seguenti motivi:

  • riduce i tempi e lo stress di lunghe ed incerte trattative (i soggetti cambiano spesso idea rispetto al da farsi, se vendere la propria quota o acquistare quella altrui);
  • ha costi più certi rispetto alla trattativa bonaria, perché si eseguirà un’unica perizia su incarico del giudice (il relativo costo verrà poi suddiviso per quote), rendendo superfluo che ciascuna parte si affidi a un proprio consulente sia prima della causa, sia durante essa;
  • conduce a una pronuncia che, nel bene o nel male, ha un valore legale ed è coercibile, ponendo fine ad ogni questione;
  • consente di salvare i rapporti personali tra le parti, perché queste ultime affidano ad un soggetto esterno e competente la risoluzione del problema secondo le norme di legge, evitando soluzioni “fai da te” di cui qualcuno potrebbe pentirsi in futuro.

Beni divisibili e indivisibili

La divisione si attua con metodi diversi a seconda che si sia in presenza di beni divisibili o indivisibili.

La normativa prevede che ciascun comproprietario abbia diritto di ricevere la sua parte in natura, ciò che presuppone che i beni siano divisibili.

Ma quando i beni sono divisibili ?

Quando ne è possibile la divisione in porzioni autonome, senza alterarne la destinazione economica e la funzionalità.

L’ipotesi più semplice è quella in cui se i beni sono più di uno e sono della stessa specie (più appartamenti o più terreni agricoli).

Ma anche se sono di specie diversa, si sarà di fronte a beni divisibili. Infatti in tal caso i beni sono già distinti e ciascuno di essi potrà essere assegnato a un distinto soggetto. Il problema si porrà se i beni avranno valori differenti, nel qual caso si dovrà operare un conguaglio in denaro.

Invece se c’è un solo bene da dividere, si dovrà valutare volta per volta se si tratti di bene divisibile (quale un terreno, specie di dimensioni ampie) o indivisibile (quale una casa di abitazione, sia che si tratti di un appartamento, di una porzione di bifamiliare o di una villa singola, ufficio o capannone).

Se è divisibile non ci saranno problemi particolari, tranne quelli relativi ai conguagli se non si riusciranno a formare porzioni di uguale valore.

Nell’ipotesi di immobile indivisibile, si dovrà assegnarne la proprietà ad uno solo dei comproprietari che si renda a ciò disponibile, con diritto degli altri a percepire in denaro il valore della propria quota.

La richiesta di assegnazione da parte di tutti dell’unico immobile

Cosa accade se c’è un solo immobile e tutte le parti ne chiedono l’assegnazione a proprio favore ?

Quale soluzione dare ai comproprietari che chiedano di avere la proprietà del medesimo bene ?

La soluzione è facile se il bene è divisibile, in quanto si procederà a formare le rispettive porzioni in natura e ad assegnarle, salvo valutare il criterio di assegnazione delle singole porzioni, in assenza di accordo sulla scelta.

Meno facile invece se il bene è indivisibile.

In base all’art. 720 cc il giudice potrà:

  • assegnare per intero il bene al comproprietario con la quota maggiore;
  • far vendere il bene all’incanto per poterne dividere il prezzo ricavato.

La giurisprudenza di legittimità (sul punto Cassazione civile Sez. II, 04/07/2014, n. 15396; Cassazione civile 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663) ha individuato anche un’altra soluzione, che è facoltativa per il giudice:

  • la possibilità di assegnare il bene al comproprietario che dimostri di avere una relazione prevalente con il bene (si pensi al caso in cui uno dei comproprietari abiti da tempo nell’immobile, avendovi fissato la propria residenza, oppure eserciti la propria attività lavorativa presso l’immobile artigianale o commerciale).

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Il valore degli immobili da dividere

Come si può intuire, uno degli aspetti che più preoccupa i condividendi è quello relativo al valore da attribuire agli immobili da dividere.

L’art. 726 c.c. stabilisce che “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti “. Questo significa che per individuare il valore dei beni ci si deve riferire a quello che risulta nel momento in cui si effettua la divisione, perché il valore venale è quello di mercato attuale. In tal senso pare orientata anche la Corte di Cassazione (a titolo di esempio si indica la sentenza Cass. civile, sez. II del 2006 numero 23496).

Per avere un’idea di massima di quale potrebbe essere il valore venale dei terreni, si possono utilizzare alcuni strumenti gratuiti presenti in rete, tipo il seguente:

soloterreni

Si possono eliminare le servitù esistenti sull’immobile da dividere ?

Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.

E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).

Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.

Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.

Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.

In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.

Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.

L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.

Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.

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  • nei contratti

    • le trattative per il raggiungimento dell’intesa, la redazione dell’accordo con l’inserimento delle clausole rilevanti, l’analisi dell’inadempimento, la risoluzione, il recesso;
  • nel recupero dei crediti

    • il pagamento del diritto di credito dell’impresa commerciale e artigiana, del prestatore d’opera, del libero professionista, sia esso espresso nelle fatture ovvero nella contabilità di cantiere, ovvero collegato a tariffe professionali o agli usi (per sapere cosa fare se il cliente non paga la fattura, visita l’apposita sezione; per conoscere i costi della procedura puoi consultare la pagina dedicata);
  • nel risarcimento danni

    • il diritto del creditore sia in ambito contrattuale (per l’inadempimento da mancata o inesatta esecuzione), sia in ambito extracontrattuale (per il danno procurato al di fuori di un rapporto negoziale).

Servizi offerti dallo studio legale


L’avvocato Baraldo offre alle aziende i servizi di:

– consulenza legale continuativa (con pareri scritti e orali);
– assistenza legale stragiudiziale;
– assistenza legale giudiziale;
– arbitrato;
– contrattualistica;
– regolazione dei rapporti con i collaboratori e con i fornitori;
– recupero crediti.


Fornisce assistenza legale :

– alle imprese di costruzioni.
– alle agenzie di mediazione immobiliare.
– alle imprese che operano nel settore della pubblicità.
– alle compagnie di assicurazione e di assistenza legale.

Province servite direttamente dallo studio legale: Padova – Rovigo

Lo studio legale esercita l’attività

processuale

principalmente presso i tribunali di Padova e di Rovigo.

Questo perché Monselice, che è la sede principale dello studio, è uno dei Comuni che ricade nella competenza per territorio del tribunale di Padova (che comprende altri centri limitrofi quali, tra gli altri, Abano Terme, Montegrotto Terme, Conselve, Piove di Sacco), ma è ai limiti del territorio del tribunale di Rovigo (che ha competenza, tra gli altri, sui vicini comuni di Este e Montagnana).

Occasionalmente segue anche giudizi presso i tribunali di Vicenza, di Venezia, di Treviso, nonché presso la Corte d’Appello di Venezia.

Attraverso la collaborazione di studi collegati o di appoggio, lo studio può seguire le cause presso i tribunali di Verona, di Belluno e di ogni altro tribunale o Corte d’Appello d’Italia.

Nella materia

stragiudiziale,

di assistenza o consulenza, l’ambito dell’attività dello studio si può svolgere senza limiti territoriali in tutta Italia, in quanto i contatti con i clienti e con le controparti si possono facilmente tenere con i moderni sistemi di comunicazione informatica (e-mail) o telefonica.

L’appuntamento a scopo conoscitivo – il colloquio con l’avvocato

Di solito una persona che ha un problema legale non sa con precisione distinguere in quale materia si collochi la tematica di suo interesse.

Può intuire che si tratti di diritto civile piuttosto che di diritto penale, ma se in realtà si tratti di diritto amministrativo o di altra branca del diritto non lo può dire con certezza.

Si pensi poi se il dubbio o l’interesse coinvolga un settore secondario del diritto, una sotto branca.

Cosa fa pertanto il cliente ?

Fissa un appuntamento con un avvocato consigliato da qualche amico o parente, chiedendo un parere legale sull’oggetto del suo quesito.

Sarà poi onere dell’avvocato qualificare correttamente i fatti all’interno del giusto settore del diritto.

Così, se l’avvocato è esperto in quella materia, potrà fornire direttamente l’assistenza legale.

Altrimenti dovrà indirizzare il cliente verso altri colleghi avvocati che conosca essere esperti in quel settore.

Ecco che si manifesta in tutta la sua importanza il ruolo del primo colloquio a scopo conoscitivo tra l’avvocato e il cliente, in quanto è in base ad esso che si decide se l’attività di assistenza può essere fornita o meno e in quali termini.

E’ altresì importante che il cliente esponga con chiarezza i fatti e il beneficio che intende ottenere, così da consentire al professionista di dirigere nel migliore dei modi la scelta della linea difensiva.

Dall’attività resa nel primo colloquio dipendono i momenti successivi del rapporto, che può evolvere nella consulenza legale (orale o scritta) e nell’assistenza legale (stragiudiziale o giudiziale).

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L’attività di consulenza legale

Il cliente che ha un dubbio o un’esigenza nell’ambito del diritto, pone all’avvocato un quesito, chiedendogli di rispondere attraverso un parere legale.

Chiede di ricevere una prestazione di consulenza legale.

Così l’avvocato offre un consiglio professionale, col quale mira a definire i confini dei diritti e dei doveri propri o altrui, le conseguenze giuridiche del comportamento (la condotta), l’eventuale strategia da tenere per ottenere determinate conseguenze o per evitare certi effetti.

Ogni procedura legale, sia giudiziale (davanti al giudice), sia stragiudiziale (ovvero fuori dalle aule del tribunale), necessita di una previa attività di consulenza legale.

Il parere emesso dall’avvocato può esaurire subito la sua funzione, se il cliente voleva unicamente conoscere i rischi della sua condotta o i contenuti di una disciplina, oppure può fungere da base per la successiva attività di assistenza legale (che può essere eventuale).

L’attività di assistenza legale

Quando sia necessario o utile, il cliente che ha ottenuto un parere legale può incaricare l’avvocato di assisterlo in una procedura legale.

Questa può avvenire o in sede stragiudiziale, ovverosia fuori dalle aule dei tribunali (con redazione di lettere di diffida, di risarcimento danni, di risoluzione contrattuale etc. etc. …) oppure in sede giudiziale (davanti al giudice civile, penale o altro in virtù della competenza per materia).

Se il cliente è stato citato a giudizio, la scelta è piuttosto vincolata, perché se intende difendersi dovrà per forza farsi assistere nella sede giudiziale, che è già stata scelta dalla sua controparte che ha inviato l’atto di citazione.

Invece se vorrà assumere egli stesso la decisione di iniziare una causa legale, avrà la facoltà di confrontarsi col proprio avvocato per verificare quale strategia intraprendere.

Il confronto del cliente con l’avvocato, nel rispetto delle rispettive posizioni e dei ruoli, è molto proficuo, perché ognuno può apportare elementi utili all’individuazione della linea difensiva più opportuna: l’avvocato per il profilo tecnico, il cliente per gli elementi di fatto e per gli effetti sperati.

Nessuno dei due soggetti dovrà prevaricare l’altro, in quanto solo attraverso il rispetto delle competenze e delle funzioni si potrà ottenere un rapporto di fiducia, che è il fondamento dell’attività difensiva.

Consulenza e assistenza online

Lo studio legale è in grado di offrire consulenza e assistenza legale a distanza, con l’utilizzo dei moderni strumenti informatici.

Il rapporto in tal caso si svolgerà attraverso scambio di corrispondenza tramite e-mail.

Con tale strumento il cliente potrà inviare i documenti utili e necessari all’espletamento dell’incarico.

Inoltre il cliente dotato di firma digitale (usualmente una società, un professionista o comunque un soggetto con partita iva), potrà altresì rilasciare la procura alle liti idonea per introdurre il giudizio.

Tali mezzi hanno il pregio di ridurre i tempi per gli spostamenti e gli accessi, rendendo superflui o ridotti gli appuntamenti in studio.

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Come scegliere l’avvocato: meglio cercare un avvocato specializzato o esperto

Molto spesso le persone si trovano ad affrontare un problema giuridico in maniera improvvisa.

Questo perché hanno ricevuto un atto di citazione a comparire in tribunale e vengono chiamate a difendersi entro un termine stabilito nell’atto.

Ecco che sorge l’esigenza di predisporre la propria difesa con una certa fretta e di scegliere l’avvocato giusto da cui farsi difendere.

Ma come si sceglie un avvocato ?

Di solito si sente dire che è utile scegliere un buon avvocato, che possieda molteplici caratteristiche, per esempio che sia eloquente, rapido nell’uso della parola, determinato, addirittura aggressivo.

Queste sono virtù esteriori, che non dicono nulla sulla preparazione professionale dell’avvocato.

Rappresentano solo il suo modo di essere, il suo comportarsi, il suo modo di gestire la scena del processo orale.

L’arte oratoria pare dare grande soddisfazione al cliente, che viene circondato da un mare di parole e in tal modo si sente difeso da quella cortina di oralità, che rappresenta lo sforzo umano dell’avvocato nel tentativo di convincere il giudice, come accade tra persone comuni nella società civile.

Ma non offre vere opportunità di vincere una causa, di trovare soddisfazione alle proprie ragioni.

Questa convinzione si fonda sull’assunto per cui il giudice sarebbe solo un burattino da manovrare, una persona che non ha né occhi per vedere, né una mente per capire la verità, un soggetto da abbindolare attraverso una sorta di ubriacatura espositiva.

Nella realtà non è così.

Innanzitutto bisogna distingere i vari tipi di processo, considerando almeno le due grandi famiglie del processo penale e di quello civile.

Nel processo penale l’uso sapiente della parola pare avere un peso maggiore, nel senso che in quell’ambito l’oralità rappresenta ancora la regola e la scorrevolezza dell’esposizione rende più gradito l’ascolto e più facile la comprensione dei fatti.

Ma questo non toglie che il giudice abbia capacità sufficienti per discernere la verità al di là della forma con cui viene esposta la vicenda.

Invece il processo civile è quasi esclusivamente scritto, per cui la cosiddetta aggressività orale non ha modo di venire espressa.

In entrambi i casi quello che fa la vera differenza e dà un valore aggiunto in termini di possibilità di ottenere un risultato utile, è la preparazione dell’avvocato (la forma senza la sostanza ha vita breve e resta un vuoto esercizio senza contenuti).

La preparazione si articola sia come livello di conoscenza, sia come esperienza pratica: la somma di questi due aspetti conduce alla specializzazione.

In conclusione, per avere maggiori possibilità di vincere una causa, il cliente dovrebbe scegliere un avvocato specializzato nella materia che si affronta.

Il problema per il cliente si sposta quindi nel capire in quale settore l’avvocato sia esperto.

Tradizionalmente le persone si affidano alla fama del professionista, alle recensioni offerte da amici o familiari, al passa parola.

Nei tempi moderni questo sistema appare un po’ limitato, anche se in parte può mantenere la sua utilità.

Pare comunque molto più proficuo avvalersi dell’analisi diretta dei contenuti pubblicati dall’avvocato stesso con la pubblicazione di libri, con la partecipazione a convegni, con l’esposizione nel proprio sito internet o blog.

In particolare gli strumenti informatici offrono un sistema molto veloce per cercare di capire, almeno a grandi linee, se un avvocato è esperto o specializzato per il tipo di causa che si vuole intraprendere o in cui ci si deve difendere.

Quindi il consiglio è proprio quello di analizzare il sito o il blog dell’avvocato, per poi saggiare dal vivo la sua preparazione ed esperienza con un colloquio, che può avvenire anche con scambio di e-mail, al telefono, ovvero più tradizionalmente nel suo studio.

La funzione dell’avvocato

L’avvocato ha come finalità quella di aiutare le persone a risolvere i problemi legali che possono incontrare nella loro vita.

In tale prospettiva, opera dapprima con la consulenza legale (che dà luogo al parere legale scritto, reso anche nelle moderne forme della consulenza online con invio di e-mail, oppure orale, reso sia con colloquio personale sia al telefono) e poi con l’assistenza legale, allorquando ci si trovi davanti al giudice e sia necessario predisporre gli atti difensivi nel processo (atto di citazione, ricorso, comparsa di risposta, memorie).

La nobiltà dell’attività forense è connaturata alla funzione difensiva, in quanto l’avvocato non è un operatore del commercio, non è uno speculatore, né un profittatore delle situazioni di svantaggio altrui.

E’ un professionista intellettuale, uno studioso del diritto, una persona abituata a riflettere prima di parlare, a ponderare i pensieri e gli scritti, ad approfondire le questioni, a pianificare la strategia migliore per raggiungere un risultato prefissato.

Una persona dotata delle qualità più amabili, la disponibilità ad ascoltare gli altri e la capacità di dare consigli per il bene degli altri.

La sua attività è caratterizzata da altruismo, sensibilità verso il prossimo, attenzione per la difesa di chi è in difficoltà, apertura mentale e atteggiamento di comprensione nei confronti di coloro che sbagliano, che eccedono, che delinquono.

Altruismo non significa gratuità, ma significa impegno di energie, sforzo di comprensione, sforzo di trovare una soluzione.

L’avvocato non condivide col cliente la condotta materiale da quest’ultimo realizzata, ma ne analizza le origini e gli effetti, in modo tale da scegliere il percorso giuridico più idoneo a determinare un beneficio per il cliente.

Questo significa che l’avvocato non va confuso col proprio cliente, perché il difensore non giustifica affatto l’attività illecita commessa dal suo cliente, non la approva. Semplicemente, da professionista del diritto, analizza i fatti e mira a limitare, per quanto possibile, le conseguenze negative dell’illecito.

Il tutto nell’ambito della previsione dell’art. 24 della Costituzione Italiana, che prevede l’intangibilità del diritto di difesa per chiunque.

Questo per evitare a chiunque, anche al peggior criminale della Terra, di venire condannato senza prima essere sottoposto a una procedura con regole certe e predeterminate, per evitare il pregiudizio nella condanna, per evitare che eventuali clamori giornalistici prendano il sopravvento rispetto all’analisi approfondita dei fatti e all’applicazione delle regole giuridiche già esistenti.

Spesso si tende a identificare l’esercizio della difesa dell’avvocato con l’arte oratoria elegante ma vuota, col bizantinismo dell’interpretazione delle norme, con la confusione tra vari orientamenti giurisprudenziali.

Non è così.

In realtà l’avvocato tenta di evidenziare tra vari aspetti, quelli che arrecano minor danno al proprio assistito o che comportano il maggior vantaggio.

Non altera la realtà, non modifica i fatti, ma ne offre una chiave di lettura sua propria, alternativa a quella del suo contraddittore.

La sua opera è un confronto utile e necessario, perché fornisce al giudice una prospettiva diversa da porre a fondamento della decisione.

E’ poi compito del giudice saper distinguere e scegliere la versione dei fatti maggiormente aderente alle risultanze delle prove, traendone le dovute conseguenze giuridiche.

Il motto dello studio legale

Per risolvere i problemi giuridici delle persone, delle imprese, delle società, un avvocato dev’essere esperto o specializzato nella materia che va ad affrontare, in modo da offrire un servizio fondato sulla competenza e professionalità.

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Divisione immobiliare

La divisione immobiliare – cos’è, quale origine ha e come si attua

La divisione immobiliare è una situazione che coinvolge i comproprietari di immobili che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di contesa.

La comproprietà (detta anche comunione dei beni, quando riguarda la proprietà comune a più soggetti) può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, tipico il caso dei coniugi in comunione legale dei beni (per cui l’acquisto sarà automatico) oppure in separazione dei beni (per cui vi sarà stata la partecipazione diretta di entrambi all’atto di acquisto), oppure può derivare da una successione ereditaria (come quota indivisa di eredità) che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento, o per delazione legittima.

Si evidenzia che la normativa di riferimento è quella posta in materia di eredità, che per espressa previsione di legge è applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).

I principi che governano la divisione immobiliare

I principi più rilevanti che regolano la materia sono i seguenti:

  • ciascun comproprietario ha diritto di chiedere la separazione della propria quota e lo scioglimento della comunione;
  • ciascuno può liberamente disporre della propria quota, cedendola anche a terzi (salvo il diritto di prelazione dei coeredi in materia successioni per causa di morte);
  • ciascuno ha diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, purché non venga alterata la destinazione economica del bene o venga limitato il diritto degli altri comproprietari;
  • in mancanza di diversa pattuizione o previsione, le quote si presumono uguali;
  • il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nelle spese, avviene in proporzione delle rispettive quote;
  • ogni comproprietario ha il dovere di contribuire nelle spese di manutenzione dei beni;
  • tutti i comproprietari hanno il diritto di concorrerre nell’amministrazione dei beni comuni;
  • per assumere le decisioni relative ai beni, vale il principio della maggioranza, in particolare per le innovazioni.

I casi più frequenti di divisione immobiliare: eredi, ex coniugi, conviventi, fidanzati

Molte persone si trovano nella difficile situazione di dover dividere un immobile, ma non sanno come procedere, quando sia il momento migliore e quale sia la disciplina di legge applicabile.

Si domandano in primo luogo se la loro situazione ricada o meno in un’ipotesi della divisione immobiliare da affrontare con un processo.

Per far comprendere dal punto di vista pratico a chi si rivolge la procedura di divisione giudiziale, si deve considerare che i casi più diffusi sono quelli relativi agli eredi per causa di morte e agli ex coniugi.

Si tratta per lo più di persone che sono chiamate a dividere immobili :

  • ricevuti per eredità, sia con testamento sia senza di esso;
  • acquistati durante il matrimonio in regime di comunione legale tra coniugi;
  • acquistati congiuntamente prima del matrimonio in regime di comunione ordinaria;
  • acquistati congiuntamente durante il matrimonio in regime di separazione legale dei coniugi;
  • acquistati da conviventi more uxorio (coppie di fatto, unioni civili) o da fidanzati in regime di comunione ordinaria, per destinarli a residenza familiare.

La necessità di operare la divisione immobiliare: il disaccordo

Di solito l’esigenza di operare la divisione (ciò che determina lo scioglimento della comunione) nasce dalla volontà di ottenere sia l’intestazione autonoma del proprio diritto di proprietà, così da poterne disporre come si vuole, sia il possesso della propria quota dei beni, così da poterne godere in concreto col loro utilizzo.

Se l’intestazione comune proviene da un rapporto di convivenza, unione civile, fidanzamento o di matrimonio, nella maggioranza dei casi di addiviene alla divisione dei beni quale conseguenza della rottura del rapporto sentimentale che aveva condotto alla decisione di unire i patrimoni dei due soggetti.

Se invece la comunione proviene da un’eredità, la divisione di solito nasce per risolvere problemi:

  • di detenzione o possesso esclusivo da parte soltanto di uno degli eredi (infatti è frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari, che ne trae i frutti, mentre le imposte sulla proprietà gravano pro quota su tutti i comproprietari, creando una situazione di ingiustizia sostanziale);
  • di disaccordo sulla decisione di vendere i beni a terzi per dividerne il prezzo (le diverse opinioni possono riguardare sia l’idea stessa di vendere, sia il prezzo della vendita).

Il principio generale secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, specie quando riguarda beni indivisibili, comporta seri problemi pratici: in tal caso il diritto è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni, non essendo individuata con precisione la porzione su cui si possa esercitare il dominio del proprietario. Quindi di fatto è difficile attuare tale principio, a meno che non si voglia introdurre un godimento a turno (per esempio un giorno alla settimana, un mese all’anno o ipotesi simili).

Il concetto potrà essere compreso meglio attraverso il seguente grafico:

Le soluzioni per ottenere la divisione immobiliare

Le soluzioni ipotizzabili per dividere i beni sono due.

Laddove il bene sia frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.

Allorché il bene non sia facilmente divisibile in natura (si pensi all’ipotesi molto frequente in cui si debba procedere a dividere un appartamento, che usualmente non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori teorici delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.

La procedura da seguire per la divisione immobiliare

Per quanto attiene la procedura per ottenere la divisione, le parti potranno procedere in via bonaria con atto privato.

In ipotesi di disaccordo (ipotesi molto frequente, determinata molto spesso dalle diverse aspettative delle parti rispetto al valore economico del bene, perché se un soggetto vuole vendere la sua quota, avrà interesse a farsi riconoscere un valore alto dei beni, mentre se deve acquistare spingerà per il loro deprezzamento) si dovrà ricorrere al giudice.

Sembrerà un paradosso, ma quando le trattative non conducono ad una soluzione rapida, è consigliabile intraprendere al più presto una causa civile per dividere i beni, per i seguenti motivi:

  • riduce i tempi e lo stress di lunghe ed incerte trattative (i soggetti cambiano spesso idea rispetto al da farsi, se vendere la propria quota o acquistare quella altrui);
  • ha costi più certi rispetto alla trattativa bonaria, perché si eseguirà un’unica perizia su incarico del giudice (il relativo costo verrà poi suddiviso per quote), rendendo superfluo che ciascuna parte si affidi a un proprio consulente sia prima della causa, sia durante essa;
  • conduce a una pronuncia che, nel bene o nel male, ha un valore legale ed è coercibile, ponendo fine ad ogni questione;
  • consente di salvare i rapporti personali tra le parti, perché queste ultime affidano ad un soggetto esterno e competente la risoluzione del problema secondo le norme di legge, evitando soluzioni “fai da te” di cui qualcuno potrebbe pentirsi in futuro.

Beni divisibili e indivisibili

La divisione si attua con metodi diversi a seconda che si sia in presenza di beni divisibili o indivisibili.

La normativa prevede che ciascun comproprietario abbia diritto di ricevere la sua parte in natura, ciò che presuppone che i beni siano divisibili.

Ma quando i beni sono divisibili ?

Quando ne è possibile la divisione in porzioni autonome, senza alterarne la destinazione economica e la funzionalità.

L’ipotesi più semplice è quella in cui se i beni sono più di uno e sono della stessa specie (più appartamenti o più terreni agricoli).

Ma anche se sono di specie diversa, si sarà di fronte a beni divisibili. Infatti in tal caso i beni sono già distinti e ciascuno di essi potrà essere assegnato a un distinto soggetto. Il problema si porrà se i beni avranno valori differenti, nel qual caso si dovrà operare un conguaglio in denaro.

Invece se c’è un solo bene da dividere, si dovrà valutare volta per volta se si tratti di bene divisibile (quale un terreno, specie di dimensioni ampie) o indivisibile (quale una casa di abitazione, sia che si tratti di un appartamento, di una porzione di bifamiliare o di una villa singola, ufficio o capannone).

Se è divisibile non ci saranno problemi particolari, tranne quelli relativi ai conguagli se non si riusciranno a formare porzioni di uguale valore.

Nell’ipotesi di immobile indivisibile, si dovrà assegnarne la proprietà ad uno solo dei comproprietari che si renda a ciò disponibile, con diritto degli altri a percepire in denaro il valore della propria quota.

La richiesta di assegnazione da parte di tutti dell’unico immobile

Cosa accade se c’è un solo immobile e tutte le parti ne chiedono l’assegnazione a proprio favore ?

Quale soluzione dare ai comproprietari che chiedano di avere la proprietà del medesimo bene ?

La soluzione è facile se il bene è divisibile, in quanto si procederà a formare le rispettive porzioni in natura e ad assegnarle, salvo valutare il criterio di assegnazione delle singole porzioni, in assenza di accordo sulla scelta.

Meno facile invece se il bene è indivisibile.

In base all’art. 720 cc il giudice potrà:

  • assegnare per intero il bene al comproprietario con la quota maggiore;
  • far vendere il bene all’incanto per poterne dividere il prezzo ricavato.

La giurisprudenza di legittimità (sul punto Cassazione civile Sez. II, 04/07/2014, n. 15396; Cassazione civile 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663) ha individuato anche un’altra soluzione, che è facoltativa per il giudice:

  • la possibilità di assegnare il bene al comproprietario che dimostri di avere una relazione prevalente con il bene (si pensi al caso in cui uno dei comproprietari abiti da tempo nell’immobile, avendovi fissato la propria residenza, oppure eserciti la propria attività lavorativa presso l’immobile artigianale o commerciale).

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Il valore degli immobili da dividere

Come si può intuire, uno degli aspetti che più preoccupa i condividendi è quello relativo al valore da attribuire agli immobili da dividere.

L’art. 726 c.c. stabilisce che “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti “. Questo significa che per individuare il valore dei beni ci si deve riferire a quello che risulta nel momento in cui si effettua la divisione, perché il valore venale è quello di mercato attuale. In tal senso pare orientata anche la Corte di Cassazione (a titolo di esempio si indica la sentenza Cass. civile, sez. II del 2006 numero 23496).

Per avere un’idea di massima di quale potrebbe essere il valore venale dei terreni, si possono utilizzare alcuni strumenti gratuiti presenti in rete, tipo il seguente:

soloterreni

Si possono eliminare le servitù esistenti sull’immobile da dividere ?

Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.

E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).

Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.

Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.

Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.

In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.

Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.

L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.

Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.

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Gli appartamenti spesso vengono concessi in locazione - Avvocato studio legale Padova Rovigo

Locazione e affitto

Locazione e affitto: ambito dei due tipi di contratto

Locazione e affitto sono termini che nel linguaggio comune vengono utilizzati indifferentemente per indicare l’esistenza di un contratto avente ad oggetto il godimento di un bene (di solito immobile), dietro pagamento di un canone.

Giuridicamente esiste una differenza tra i due tipi di contratto, in quanto l’affitto concerne un bene produttivo (per esempio un capannone, un negozio, una fabbrica, un’azienda).

La locazione invece riguarda per lo più immobili ad uso abitativo (appartamenti, case a schiera, bifamiliari o anche singole).

La disciplina generale dei due contratti ha un fondamento comune, per cui usualmente le due figure vengono trattate unitariamente, salvo operare le doverose distinzioni quando si approfondiscono i casi concreti.

La legge definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

Diritti e doveri nella locazione

Esistono diritti e doveri in capo ad entrambi i soggetti del rapporto di locazione.

In virtù dell’art. 1575 del codice civile le obbligazioni principali del locatore sono:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Invece in base all’art. 1587 c.c. le obbligazioni del conduttore sono le seguenti:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Problemi frequenti nella locazione

Molto spesso sorgono contestazioni tra le parti in ordine all’esatto ambito dei doveri di ciascuna di esse.
Per il conduttore, uno dei temi di maggiore interesse è quello relativo alle spese di manutenzione dell’immobile, sia ordinarie sia straordinarie.
Invece dal punto di vista del locatore l’evento che desta più attenzione è usualmente rappresentato dalla morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione (che si può concretare in un ritardo provvisorio o in un inadempimento definitivo).

Quando il ritardo nel pagamento è superiore ai venti giorni, anche per una sola mensilità (art. 5 della l. n. 392/1978), il locatore può attivarsi per ottenere lo scioglimento del contratto.

La soluzione al mancato pagamento del canone: lo sfratto

In tale evenienza il rimedio approntato dall’ordinamento giuridico è rappresentato dalla procedura di sfratto per morosità: si tratta di un giudizio molto rapido che usualmente si conclude dopo pochi mesi dalla sua introduzione, con la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene.
Grazie al titolo esecutivo così ottenuto, si potrà azionare la fase esecutiva per giungere allo sgombero effettivo dell’immobile.

Spesso il  locatore si domanda quale sia il momento giusto per iniziare la causa di sfratto: la risposta è semplice, è meglio intraprenderla subito, cioè alla prima mensilità non pagata (dopo il termine di tollerenza previsto dalla legge).

Infatti sotto il profilo della convenienza, il proprietario-locatore deve considerare che ogni mese riceve un danno da mancato incasso del canone. E quando deciderà di partire, la procedura di sfratto durerà almeno due-tre mesi, salvo complicazioni determinate dall’opposizione che talvolta l’inquilino intraprende (evento questo piuttosto raro), aprendo un normale giudizio di cognizione.

Si deve sommare anche il termine che il giudice fisserà per l’esecuzione forzata (di solito almeno 1 mese). Ne risulta che il danno economico per il locatore di solito è pari almeno a quattro mesi, durante i quali egli non percepisce il canone.

Ma non è finita qui. Il locatore dovrà intraprendere l’esecuzione forzata, qualora il conduttore non liberi spontaneamente l’immobile nel termine indicato dal giudice (ciò che si verifica nel 99,9 % dei casi). Questa fase può durare almeno quattro-cinque mesi, ma non è raro che si protragga per un periodo maggiore, specie qualora si debba procedere nei confronti di una famiglia con figli minori.

 

La mancata restituzione dell’immobile

Tra le fonti di responsabilità in materia di contenzioso locatizio si possono annoverare anche le seguenti.

Restituzione della cosa locata (art. 1590 c.c.). Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Danni da mancata restituzione

Danni per ritardata restituzione (1591 c.c.). Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.

Locazione ad uso abitativo e ad uso commerciale: differenze di disciplina

La locazione ad uso abitativo e quella ad uso commerciale hanno una disciplina comune e una speciale.

Quella comune è stata esposta sopra.

Tra gli aspetti speciali che contraddistinguono le due figure si possono indicare:

  • la durata (6+6 per le attività industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, attività libero professionale o di lavoro autonomo; 9+9 per le locazioni alberghiere e assimilate);
  • termine della disdetta per evitare il rinnovo (12 mesi per le locazioni commerciali, 18 mesi per quelle alberghiere);
  • l’indennità per la perdita di avviamento, che si attua nel momento di cessazione del rapporto;
  • diversa disciplina del diritto di prelazione nel caso di vendita dell’immobile;
  • inapplicabilità della sanatoria della morosità in sede giudiziaria.

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