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Aste giudiziarie immobiliari – come funzionano

L‘asta giudiziaria immobiliare: cos’è

L’asta giudiziaria immobiliare può colpire qualsiasi tipologia di bene immobile, molto frequentemente si tratta di un appartamento in condominio, di una casa singola, bifamiliare o a schiera, a volte anche di un capannone commerciale o artigianale, di un negozio, un terreno agricolo o edificabile.

L’asta è estrinsecazione della procedura di esecuzione forzata, procedura giudiziale attraverso la quale uno o più creditori mirano ad ottenere il pagamento di una somma indicata in un titolo esecutivo.

Colpisce beni in proprietà di debitori che non hanno adempiuto un obbligo di pagare una somma di denaro e che pertanto vengono aggrediti dai creditori che tentano di convertirne in denaro il relativo valore, per potersi soddisfare sul ricavato.

Come funziona un’asta giudiziaria immobiliare

Sono due le forme che può assumere la vendita giudiziaria all’asta: con incanto o senza incanto.

Usualmente quando si parla di vendita di immobili all’asta si intende riferirsi all’ipotesi dell’incanto pubblico, ma ad oggi bisogna tenere presente prima di tutto l’altra forma di vendita, quella che avviene con offerta in busta chiusa.

In effetti la vendita senza incanto costituisce la prima modalità di vendita che il giudice deve seguire (art. 569 cpc).

Principi generali delle aste giudiziarie immobiliari

E’ bene aver presente alcuni principi che regolano le vendite giudiziarie:

– non viene fornita alcuna garanzia legale per vizi e difetti (art. 2922 cc);

– chiunque, tranne il debitore, può partecipare all’asta, quindi anche il creditore, i parenti del debitore, la società di capitali di cui è socio il debitore (art. 579 cpc);

– il debitore può chiedere al giudice di continuare ad abitare nell’immobile (art. 560 cpc) ;

– viene nominato un custode, che gli interessati possono contattare per visionare il bene (art. 559 cpc);

– nella vendita all’incanto (e solo in essa), nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione, chiunque può svolgere un‘ulteriore offerta che superi di un quinto il prezzo dell’asta già conclusa, dando luogo ad una nuova gara (art. 584 cpc);

– ogni creditore può chiedere l’assegnazione in natura e a proprio favore dell’immobile che non sia stato aggiudicato per mancanza di offerte (così statuiscono l’art. 588 cpc per la vendita con incanto e l’art. 573 cpc per la vendita senza incanto);

il possesso materiale dell’immobile da parte dell’aggiudicatario potrà avvenire solo dopo l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice (art. 586 cpc).

Vantaggi di comprare all’asta

Ma perché un potenziale acquirente dovrebbe rivolgere il suo interesse al mercato delle aste giudiziarie ?

Di solito si evidenzia che nel settore si possono spuntare prezzi di particolare favore rispetto al mercato immobiliare normale.

Molte persone però nutrono dei dubbi e non ritengono di potersi impegnare nella ricerca di un immobile attraverso il meccanismo della vendita giudiziale, per timori legati alla complessità delle procedure e alla loro durata.

In realtà le modalità di partecipazione alle aste sono piuttosto semplici e non richiedono l’assistenza obbligatoria di un avvocato.

E’ chiaro però che l’eventuale contributo di quest’ultimo può agevolare molto i privati che intendano partecipare alla vendita, garantendo un pò di serenità sull’ammissibilità della domanda e sulla corretta osservanza della procedura.

Inoltre l’avvocato potrà rivelarsi utile anche nella fase successiva all’aggiudicazione, nel momento in cui si vorrà ottenere il possesso materiale del bene dopo il decreto di trasferimento.

Il mutuo dedicato alle aste giudiziarie immobiliari

Esiste la possibilità, per chi partecipa a un’asta giudiziaria, di acquistare il bene non con liquidità propria, bensì attraverso un mutuo concesso da una banca.

E’ noto che tutte le banche possono concedere, se vengono rispettati certi parametri dalle stesse determinati, un mutuo per l’acquisto di un qualsiasi bene immobile.

Però, quando si tratta di un immobile all’asta la questione diventa complicata, perché la banca contestualmente alla concessione della somma necessaria per l’acquisto, chiede l’iscrizione di una garanzia ipotecaria sullo stesso bene.

Tecnicamente, per poter iscrivere l’ipoteca, è necessario che il datore sia il proprietario dell’immobile: il problema sorge in quanto, nel caso dell’asta, l’intestazione del bene a favore dell’aggiudicatario avverrà soltanto in un momento successivo rispetto allo svolgimento dell’incanto.

Qualcuno potrebbe pensare di rischiare, chiedendo il mutuo nel lasso di tempo concesso per il saldo finale, anticipando solo l’acconto necessario per fare le offerte. L’operazione è ostacolata dal fatto che nella procedura all’asta, prima si deve pagare, poi si può ottenere l’intestazione del bene. L’offerente subirebbe la perdita dell’acconto in caso di mancato ottenimento del mutuo nei tempi imposti dalla procedura.

La soluzione al problema arriva da alcuni istituti di credito, che si sono specializzati nella concessione di mutui diretti all’acquisto di immobili all’asta.

Ogni partecipante dovrà informarsi per conoscere se la banca di propria fiducia ha adottato procedure idonee allo scopo; in ipotesi negativa, dovrà rivolgersi ad altri istituti disponibili.

Ecco l’elenco delle banche convenzionate con vari tribunali d’Italia per concedere il mutuo dedicato all’acquisto all’asta giudiziaria.

Mutuo per aste giudiziarie - elenco ABI di tribunali e banche - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

La liberazione dell‘immobile acquistato all’asta

Uno dei problemi più frequenti dopo aver acquistato un immobile all’asta è quello di ottenere la liberazione da cose e persone, in modo da poterne rendere effettivo il godimento.

Se le operazioni di sfratto non sono già state eseguite dal custode giudiziario prima dell’asta, di solito vi provvede il soggetto che è risultato aggiudicatario del bene.

Così si scopre che molto spesso la liberazione non è un’operazione automatica, ma necessita di un’attività da parte dell’aggiudicatario, che vi provvede attraverso il proprio avvocato​.

I tempi per lo svolgimento delle operazioni sono quelli ordinari che si trovano in uno sfratto per morosità, quindi sono piuttosto brevi. Pur potendo variare da caso a caso a seconda delle reali difficoltà e dell’organizzazione interna dei vari tribunali, si può affermare che entro un pò di mesi l’aggiudicatario potrà ottenere la liberazione (usualmente cinque/sei mesi).

Assistenza e consulenza per le aste giudiziarie immobiliari

Molte persone si chiedono se sia necessaria l’assistenza o la consulenza di un professionista per acquistare immobili all’asta giudiziaria.

In linea di principio non è obbligatorio essere affiancati o rappresentati da alcuna figura professionale, perché chiunque può partecipare ad un’asta in prima persona.

In linea di fatto però la materia fa parte del processo civile, per cui è necessario acquisire un minimo di dimestichezza con la procedura esecutiva, con i suoi termini, le formalità, la scansione dei poteri delle parti e così via.

Proprio in ragione della natura processuale dell’attività da svolgere, il soggetto ideale a cui affidarsi per partecipare con profitto ad un’asta giudiziaria e ridurre al massimo i rischi è l’avvocato.

Egli è il professionista più preparato per tutte le vicende che si possono presentare ad un’asta, che è una parte del processo: per esempio può accadere di venire esclusi dall’asta per motivi formali, oppure possono essere sollevate eccezioni sulla legittimazione da parte di altri partecipanti, ovvero problematiche che devono essere risolte con il confronto col giudice dell’esecuzione.

Nessuno meglio di un avvocato ha la preparazione e la continuità di frequentazione con le aule giudiziarie e con i giudici, nessuno meglio di lui conosce le consuetudini processuali e gli orientamenti dei tribunali.

La sua assistenza o consulenza possono risultare vantaggiose.

Per quanto riguarda i costi, non si deve credere che l’avvocato sia più costoso rispetto ad altri professionisti, quali ad esempio gli agenti immobiliari: anzi, a dire il vero negli ultimi decenni verrebbe da dire che siano più cari questi ultimi. Comunque il cliente ha sempre la facoltà di chiedere in anticipo il costo dell’attività al professionista dal quale vorrebbe farsi assistere per un’asta giudiziaria, cosicché ha la possibilità di operare il confronto e ponderare al meglio i costi del professionista e i benefici che la sua opera di assistenza può dare rispetto a un altro.

Ricerca immobili all’asta

Per verificare l’offerta di immobili all’asta dei tribunali di Padova e Rovigo, si indicano i link diretti dei rispettivi siti istituzionali:

aste tribunale Rovigo

aste tribunale di Padova

Esistono altri siti che pubblicizzano le aste giudiziarie immobiliari, tra cui si indicano i seguenti:

immobiliare.it

ilmattinodipadova

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Aste giudiziarie immobiliari – come funzionano

L‘asta giudiziaria immobiliare: cos’è

L’asta giudiziaria immobiliare può colpire qualsiasi tipologia di bene immobile, molto frequentemente si tratta di un appartamento in condominio, di una casa singola, bifamiliare o a schiera, a volte anche di un capannone commerciale o artigianale, di un negozio, un terreno agricolo o edificabile.

L’asta è estrinsecazione della procedura di esecuzione forzata, procedura giudiziale attraverso la quale uno o più creditori mirano ad ottenere il pagamento di una somma indicata in un titolo esecutivo.

Colpisce beni in proprietà di debitori che non hanno adempiuto un obbligo di pagare una somma di denaro e che pertanto vengono aggrediti dai creditori che tentano di convertirne in denaro il relativo valore, per potersi soddisfare sul ricavato.

Come funziona un’asta giudiziaria immobiliare

Sono due le forme che può assumere la vendita giudiziaria all’asta: con incanto o senza incanto.

Usualmente quando si parla di vendita di immobili all’asta si intende riferirsi all’ipotesi dell’incanto pubblico, ma ad oggi bisogna tenere presente prima di tutto l’altra forma di vendita, quella che avviene con offerta in busta chiusa.

In effetti la vendita senza incanto costituisce la prima modalità di vendita che il giudice deve seguire (art. 569 cpc).

Principi generali delle aste giudiziarie immobiliari

E’ bene aver presente alcuni principi che regolano le vendite giudiziarie:

– non viene fornita alcuna garanzia legale per vizi e difetti (art. 2922 cc);

– chiunque, tranne il debitore, può partecipare all’asta, quindi anche il creditore, i parenti del debitore, la società di capitali di cui è socio il debitore (art. 579 cpc);

– il debitore può chiedere al giudice di continuare ad abitare nell’immobile (art. 560 cpc) ;

– viene nominato un custode, che gli interessati possono contattare per visionare il bene (art. 559 cpc);

– nella vendita all’incanto (e solo in essa), nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione, chiunque può svolgere un‘ulteriore offerta che superi di un quinto il prezzo dell’asta già conclusa, dando luogo ad una nuova gara (art. 584 cpc);

– ogni creditore può chiedere l’assegnazione in natura e a proprio favore dell’immobile che non sia stato aggiudicato per mancanza di offerte (così statuiscono l’art. 588 cpc per la vendita con incanto e l’art. 573 cpc per la vendita senza incanto);

il possesso materiale dell’immobile da parte dell’aggiudicatario potrà avvenire solo dopo l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice (art. 586 cpc).

Vantaggi di comprare all’asta

Ma perché un potenziale acquirente dovrebbe rivolgere il suo interesse al mercato delle aste giudiziarie ?

Di solito si evidenzia che nel settore si possono spuntare prezzi di particolare favore rispetto al mercato immobiliare normale.

Molte persone però nutrono dei dubbi e non ritengono di potersi impegnare nella ricerca di un immobile attraverso il meccanismo della vendita giudiziale, per timori legati alla complessità delle procedure e alla loro durata.

In realtà le modalità di partecipazione alle aste sono piuttosto semplici e non richiedono l’assistenza obbligatoria di un avvocato.

E’ chiaro però che l’eventuale contributo di quest’ultimo può agevolare molto i privati che intendano partecipare alla vendita, garantendo un pò di serenità sull’ammissibilità della domanda e sulla corretta osservanza della procedura.

Inoltre l’avvocato potrà rivelarsi utile anche nella fase successiva all’aggiudicazione, nel momento in cui si vorrà ottenere il possesso materiale del bene dopo il decreto di trasferimento.

Il mutuo dedicato alle aste giudiziarie immobiliari

Esiste la possibilità, per chi partecipa a un’asta giudiziaria, di acquistare il bene non con liquidità propria, bensì attraverso un mutuo concesso da una banca.

E’ noto che tutte le banche possono concedere, se vengono rispettati certi parametri dalle stesse determinati, un mutuo per l’acquisto di un qualsiasi bene immobile.

Però, quando si tratta di un immobile all’asta la questione diventa complicata, perché la banca contestualmente alla concessione della somma necessaria per l’acquisto, chiede l’iscrizione di una garanzia ipotecaria sullo stesso bene.

Tecnicamente, per poter iscrivere l’ipoteca, è necessario che il datore sia il proprietario dell’immobile: il problema sorge in quanto, nel caso dell’asta, l’intestazione del bene a favore dell’aggiudicatario avverrà soltanto in un momento successivo rispetto allo svolgimento dell’incanto.

Qualcuno potrebbe pensare di rischiare, chiedendo il mutuo nel lasso di tempo concesso per il saldo finale, anticipando solo l’acconto necessario per fare le offerte. L’operazione è ostacolata dal fatto che nella procedura all’asta, prima si deve pagare, poi si può ottenere l’intestazione del bene. L’offerente subirebbe la perdita dell’acconto in caso di mancato ottenimento del mutuo nei tempi imposti dalla procedura.

La soluzione al problema arriva da alcuni istituti di credito, che si sono specializzati nella concessione di mutui diretti all’acquisto di immobili all’asta.

Ogni partecipante dovrà informarsi per conoscere se la banca di propria fiducia ha adottato procedure idonee allo scopo; in ipotesi negativa, dovrà rivolgersi ad altri istituti disponibili.

Ecco l’elenco delle banche convenzionate con vari tribunali d’Italia per concedere il mutuo dedicato all’acquisto all’asta giudiziaria.

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La liberazione dell‘immobile acquistato all’asta

Uno dei problemi più frequenti dopo aver acquistato un immobile all’asta è quello di ottenere la liberazione da cose e persone, in modo da poterne rendere effettivo il godimento.

Se le operazioni di sfratto non sono già state eseguite dal custode giudiziario prima dell’asta, di solito vi provvede il soggetto che è risultato aggiudicatario del bene.

Così si scopre che molto spesso la liberazione non è un’operazione automatica, ma necessita di un’attività da parte dell’aggiudicatario, che vi provvede attraverso il proprio avvocato​.

I tempi per lo svolgimento delle operazioni sono quelli ordinari che si trovano in uno sfratto per morosità, quindi sono piuttosto brevi. Pur potendo variare da caso a caso a seconda delle reali difficoltà e dell’organizzazione interna dei vari tribunali, si può affermare che entro un pò di mesi l’aggiudicatario potrà ottenere la liberazione (usualmente cinque/sei mesi).

Assistenza e consulenza per le aste giudiziarie immobiliari

Molte persone si chiedono se sia necessaria l’assistenza o la consulenza di un professionista per acquistare immobili all’asta giudiziaria.

In linea di principio non è obbligatorio essere affiancati o rappresentati da alcuna figura professionale, perché chiunque può partecipare ad un’asta in prima persona.

In linea di fatto però la materia fa parte del processo civile, per cui è necessario acquisire un minimo di dimestichezza con la procedura esecutiva, con i suoi termini, le formalità, la scansione dei poteri delle parti e così via.

Proprio in ragione della natura processuale dell’attività da svolgere, il soggetto ideale a cui affidarsi per partecipare con profitto ad un’asta giudiziaria e ridurre al massimo i rischi è l’avvocato.

Egli è il professionista più preparato per tutte le vicende che si possono presentare ad un’asta, che è una parte del processo: per esempio può accadere di venire esclusi dall’asta per motivi formali, oppure possono essere sollevate eccezioni sulla legittimazione da parte di altri partecipanti, ovvero problematiche che devono essere risolte con il confronto col giudice dell’esecuzione.

Nessuno meglio di un avvocato ha la preparazione e la continuità di frequentazione con le aule giudiziarie e con i giudici, nessuno meglio di lui conosce le consuetudini processuali e gli orientamenti dei tribunali.

La sua assistenza o consulenza possono risultare vantaggiose.

Per quanto riguarda i costi, non si deve credere che l’avvocato sia più costoso rispetto ad altri professionisti, quali ad esempio gli agenti immobiliari: anzi, a dire il vero negli ultimi decenni verrebbe da dire che siano più cari questi ultimi. Comunque il cliente ha sempre la facoltà di chiedere in anticipo il costo dell’attività al professionista dal quale vorrebbe farsi assistere per un’asta giudiziaria, cosicché ha la possibilità di operare il confronto e ponderare al meglio i costi del professionista e i benefici che la sua opera di assistenza può dare rispetto a un altro.

Ricerca immobili all’asta

Per verificare l’offerta di immobili all’asta dei tribunali di Padova e Rovigo, si indicano i link diretti dei rispettivi siti istituzionali:

aste tribunale Rovigo

aste tribunale di Padova

Esistono altri siti che pubblicizzano le aste giudiziarie immobiliari, tra cui si indicano i seguenti:

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Divisione immobiliare come fare - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova

Divisione immobiliare

La divisione immobiliare – cos’è, quale origine ha e come si attua

La divisione immobiliare è una situazione che coinvolge i comproprietari di immobili che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di contesa.

La comproprietà (detta anche comunione dei beni, quando riguarda la proprietà comune a più soggetti) può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, tipico il caso dei coniugi in comunione legale dei beni (per cui l’acquisto sarà automatico) oppure in separazione dei beni (per cui vi sarà stata la partecipazione diretta di entrambi all’atto di acquisto), oppure può derivare da una successione ereditaria (come quota indivisa di eredità) che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento, o per delazione legittima.

Si evidenzia che la normativa di riferimento è quella posta in materia di eredità, che per espressa previsione di legge è applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).

I principi che governano la divisione immobiliare

I principi più rilevanti che regolano la materia sono i seguenti:

  • ciascun comproprietario ha diritto di chiedere la separazione della propria quota e lo scioglimento della comunione;
  • ciascuno può liberamente disporre della propria quota, cedendola anche a terzi (salvo il diritto di prelazione dei coeredi in materia successioni per causa di morte);
  • ciascuno ha diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, purché non venga alterata la destinazione economica del bene o venga limitato il diritto degli altri comproprietari;
  • in mancanza di diversa pattuizione o previsione, le quote si presumono uguali;
  • il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nelle spese, avviene in proporzione delle rispettive quote;
  • ogni comproprietario ha il dovere di contribuire nelle spese di manutenzione dei beni;
  • tutti i comproprietari hanno il diritto di concorrerre nell’amministrazione dei beni comuni;
  • per assumere le decisioni relative ai beni, vale il principio della maggioranza, in particolare per le innovazioni.

I casi più frequenti di divisione immobiliare: eredi, ex coniugi, conviventi, fidanzati

Molte persone si trovano nella difficile situazione di dover dividere un immobile, ma non sanno come procedere, quando sia il momento migliore e quale sia la disciplina di legge applicabile.

Si domandano in primo luogo se la loro situazione ricada o meno in un’ipotesi della divisione immobiliare da affrontare con un processo.

Per far comprendere dal punto di vista pratico a chi si rivolge la procedura di divisione giudiziale, si deve considerare che i casi più diffusi sono quelli relativi agli eredi per causa di morte e agli ex coniugi.

Si tratta per lo più di persone che sono chiamate a dividere immobili :

  • ricevuti per eredità, sia con testamento sia senza di esso;
  • acquistati durante il matrimonio in regime di comunione legale tra coniugi;
  • acquistati congiuntamente prima del matrimonio in regime di comunione ordinaria;
  • acquistati congiuntamente durante il matrimonio in regime di separazione legale dei coniugi;
  • acquistati da conviventi more uxorio (coppie di fatto, unioni civili) o da fidanzati in regime di comunione ordinaria, per destinarli a residenza familiare.

La necessità di operare la divisione immobiliare: il disaccordo

Di solito l’esigenza di operare la divisione (ciò che determina lo scioglimento della comunione) nasce dalla volontà di ottenere sia l’intestazione autonoma del proprio diritto di proprietà, così da poterne disporre come si vuole, sia il possesso della propria quota dei beni, così da poterne godere in concreto col loro utilizzo.

Se l’intestazione comune proviene da un rapporto di convivenza, unione civile, fidanzamento o di matrimonio, nella maggioranza dei casi di addiviene alla divisione dei beni quale conseguenza della rottura del rapporto sentimentale che aveva condotto alla decisione di unire i patrimoni dei due soggetti.

Se invece la comunione proviene da un’eredità, la divisione di solito nasce per risolvere problemi:

  • di detenzione o possesso esclusivo da parte soltanto di uno degli eredi (infatti è frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari, che ne trae i frutti, mentre le imposte sulla proprietà gravano pro quota su tutti i comproprietari, creando una situazione di ingiustizia sostanziale);
  • di disaccordo sulla decisione di vendere i beni a terzi per dividerne il prezzo (le diverse opinioni possono riguardare sia l’idea stessa di vendere, sia il prezzo della vendita).

Il principio generale secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, specie quando riguarda beni indivisibili, comporta seri problemi pratici: in tal caso il diritto è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni, non essendo individuata con precisione la porzione su cui si possa esercitare il dominio del proprietario. Quindi di fatto è difficile attuare tale principio, a meno che non si voglia introdurre un godimento a turno (per esempio un giorno alla settimana, un mese all’anno o ipotesi simili).

Il concetto potrà essere compreso meglio attraverso il seguente grafico:

Le soluzioni per ottenere la divisione immobiliare

Le soluzioni ipotizzabili per dividere i beni sono due.

Laddove il bene sia frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.

Allorché il bene non sia facilmente divisibile in natura (si pensi all’ipotesi molto frequente in cui si debba procedere a dividere un appartamento, che usualmente non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori teorici delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.

La procedura da seguire per la divisione immobiliare

Per quanto attiene la procedura per ottenere la divisione, le parti potranno procedere in via bonaria con atto privato.

In ipotesi di disaccordo (ipotesi molto frequente, determinata molto spesso dalle diverse aspettative delle parti rispetto al valore economico del bene, perché se un soggetto vuole vendere la sua quota, avrà interesse a farsi riconoscere un valore alto dei beni, mentre se deve acquistare spingerà per il loro deprezzamento) si dovrà ricorrere al giudice.

Sembrerà un paradosso, ma quando le trattative non conducono ad una soluzione rapida, è consigliabile intraprendere al più presto una causa civile per dividere i beni, per i seguenti motivi:

  • riduce i tempi e lo stress di lunghe ed incerte trattative (i soggetti cambiano spesso idea rispetto al da farsi, se vendere la propria quota o acquistare quella altrui);
  • ha costi più certi rispetto alla trattativa bonaria, perché si eseguirà un’unica perizia su incarico del giudice (il relativo costo verrà poi suddiviso per quote), rendendo superfluo che ciascuna parte si affidi a un proprio consulente sia prima della causa, sia durante essa;
  • conduce a una pronuncia che, nel bene o nel male, ha un valore legale ed è coercibile, ponendo fine ad ogni questione;
  • consente di salvare i rapporti personali tra le parti, perché queste ultime affidano ad un soggetto esterno e competente la risoluzione del problema secondo le norme di legge, evitando soluzioni “fai da te” di cui qualcuno potrebbe pentirsi in futuro.

Beni divisibili e indivisibili

La divisione si attua con metodi diversi a seconda che si sia in presenza di beni divisibili o indivisibili.

La normativa prevede che ciascun comproprietario abbia diritto di ricevere la sua parte in natura, ciò che presuppone che i beni siano divisibili.

Ma quando i beni sono divisibili ?

Quando ne è possibile la divisione in porzioni autonome, senza alterarne la destinazione economica e la funzionalità.

L’ipotesi più semplice è quella in cui se i beni sono più di uno e sono della stessa specie (più appartamenti o più terreni agricoli).

Ma anche se sono di specie diversa, si sarà di fronte a beni divisibili. Infatti in tal caso i beni sono già distinti e ciascuno di essi potrà essere assegnato a un distinto soggetto. Il problema si porrà se i beni avranno valori differenti, nel qual caso si dovrà operare un conguaglio in denaro.

Invece se c’è un solo bene da dividere, si dovrà valutare volta per volta se si tratti di bene divisibile (quale un terreno, specie di dimensioni ampie) o indivisibile (quale una casa di abitazione, sia che si tratti di un appartamento, di una porzione di bifamiliare o di una villa singola, ufficio o capannone).

Se è divisibile non ci saranno problemi particolari, tranne quelli relativi ai conguagli se non si riusciranno a formare porzioni di uguale valore.

Nell’ipotesi di immobile indivisibile, si dovrà assegnarne la proprietà ad uno solo dei comproprietari che si renda a ciò disponibile, con diritto degli altri a percepire in denaro il valore della propria quota.

La richiesta di assegnazione da parte di tutti dell’unico immobile

Cosa accade se c’è un solo immobile e tutte le parti ne chiedono l’assegnazione a proprio favore ?

Quale soluzione dare ai comproprietari che chiedano di avere la proprietà del medesimo bene ?

La soluzione è facile se il bene è divisibile, in quanto si procederà a formare le rispettive porzioni in natura e ad assegnarle, salvo valutare il criterio di assegnazione delle singole porzioni, in assenza di accordo sulla scelta.

Meno facile invece se il bene è indivisibile.

In base all’art. 720 cc il giudice potrà:

  • assegnare per intero il bene al comproprietario con la quota maggiore;
  • far vendere il bene all’incanto per poterne dividere il prezzo ricavato.

La giurisprudenza di legittimità (sul punto Cassazione civile Sez. II, 04/07/2014, n. 15396; Cassazione civile 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663) ha individuato anche un’altra soluzione, che è facoltativa per il giudice:

  • la possibilità di assegnare il bene al comproprietario che dimostri di avere una relazione prevalente con il bene (si pensi al caso in cui uno dei comproprietari abiti da tempo nell’immobile, avendovi fissato la propria residenza, oppure eserciti la propria attività lavorativa presso l’immobile artigianale o commerciale).

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Il valore degli immobili da dividere

Come si può intuire, uno degli aspetti che più preoccupa i condividendi è quello relativo al valore da attribuire agli immobili da dividere.

L’art. 726 c.c. stabilisce che “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti “. Questo significa che per individuare il valore dei beni ci si deve riferire a quello che risulta nel momento in cui si effettua la divisione, perché il valore venale è quello di mercato attuale. In tal senso pare orientata anche la Corte di Cassazione (a titolo di esempio si indica la sentenza Cass. civile, sez. II del 2006 numero 23496).

Per avere un’idea di massima di quale potrebbe essere il valore venale dei terreni, si possono utilizzare alcuni strumenti gratuiti presenti in rete, tipo il seguente:

soloterreni

Si possono eliminare le servitù esistenti sull’immobile da dividere ?

Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.

E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).

Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.

Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.

Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.

In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.

Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.

L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.

Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.

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