Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.
E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).
Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.
Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.
Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.
In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.
Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.
L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.
Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.