Lo sfratto è una procedura diretta a ottenere lo scioglimento del contratto di locazione o affitto e la successiva liberazione dell’immobile da cose e persone
Ci sono due tipi di procedura di sfratto, quello per finita locazione e quello per morosità.
In entrambe le ipotesi l’inquilino dovrà abbandonare l’immobile entro il termine stabilito dal giudice.
Se non lo farà spontaneamente, il proprietario-locatore potrà attivare la procedura di liberazione forzata, attraverso l’ufficiale giudiziario.
Lo sfratto per finita locazione
Lo sfratto per finita locazione viene chiesto dal proprietario in prossimità della data di scadenza del contratto di locazione.
La procedura di sfratto può essere iniziata anche prima della scadenza, al fine di ottenere in anticipo la condanna al rilascio per la data che scadrà successivamente.
Il meccanismo è stato ideato per agevolare il proprietario, evitando che la lunghezza di un processo possa provocare un danno da ritardo.
Il presupposto per poter iniziare la procedura di sfratto è rappresentato dall’invio della disdetta nei termini previsti dal contratto di locazione e nel rispetto di quanto previsto dalla legge: essa prescrive il termine di sei mesi per la locazione ad uso abitativo e di 12 mesi per quella ad uso commerciale, artigianale o comunque ad uso diverso dall’abitativo.
Il processo per la pronuncia dello sfratto di solito è molto rapido (di solito dura solo qualche mese), perché utilizza un rito speciale caratterizzato dalla particolare celerità dell’indagine.
L’inquilino però ha la facoltà di svolgere opposizione, qualora ritenga che la disdetta non abbia rispettato i termini contrattuali o quelli legali, oppure quando ritenga che vi sia un errore nell’individuazione della data di scadenza della locazione.
Lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità rappresenta un’ipotesi molto frequente in periodi di crisi economica, in quanto in tali ipotesi molti cittadini non dispongono delle fonti di reddito necessarie al pagamento del canone di locazione.
La procedura di sfratto per morosità è rapida e snella, trattandosi di un rito speciale il cui scopo principale è quello di accertare in maniera sommaria il mancato pagamento del canone di locazione.
Il giudice dello sfratto quindi non dovrà aprire un’apposita fase istruttoria, ma si fonderà sull’indicazione della morosità offerta dal proprietario.
Sarà invece cura e onere dell’inquilino dimostrare di aver pagato tutti i canoni e le spese condominiali scadute fino alla data dell’udienza, dimostrando che la morosità non sussiste.
Qualora l’inquilino sollevasse eccezioni o sul canone di locazione o su altri aspetti del contratto, si potrà aprire un giudizio a cognizione ordinaria con necessità di approfondimento in apposita fase istruttoria.
Però il giudice, al fine di evitare che l’opposizione possa rivelarsi pretestuosa creando un danno ingiusto al proprietario, potrà pronunciare ugualmente lo sfratto per morosità, riservandosi di analizzare le altre questioni nel processo ordinario introdotto con l’opposizione.
Come avviene il rilascio dell’immobile dopo lo sfratto
Per vedere come avviene in concreto il modo del rilascio dell’immobile dopo la pronuncia dello sfratto, è necessario leggere l’art. 608 cpc, che così dispone:
“L’esecuzione inizia con la notifica dell’avviso con il quale l’ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui procederà.
Nel giorno e nell’ora stabiliti, l’ufficiale giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dell’esecuzione e, facendo uso, quando occorre, dei poteri a lui consentiti dall’articolo 513 (con la forza pubblica, ndr), immette la parte istante o una persona da lei designata nel possesso dell’immobile, del quale le consegna le chiavi, ingiungendo agli eventuali detentori di riconoscere il nuovo possessore”.
Come chiedere il pagamento dei canoni scaduti e da scadere
Nello sfratto per morosità il proprietario ha interesse, oltre a liberare l’immobile, a chiedere il pagamento dei canoni scaduti e da scadere.
Per prendere una decisione ponderata se intraprendere tale procedura, il proprietario dovrà valutare con attenzione la solvibilità dell’inquilino, perché di solito quest’ultimo non ha sufficienti garanzie patrimoniali per pagare i canoni.
Qualora invece il conduttore godesse di un reddito o disponesse di beni di sufficiente valore, il locatore potrà chiedere al giudice dello sfratto (oppure anche con separato giudizio) l’emissione di un decreto ingiuntivo con l’ordine di pagare le somme dovute.
Si tratta di uno strumento molto veloce, che può essere richiesto già all’udienza fissata per pronunciare lo sfratto, oppure successivamente alla sua chiusura, in altro processo.
Il proprietario può decidere in piena libertà se chiedere il decreto ingiuntivo assieme allo sfratto o se attendere e farlo in futuro, nei limiti del termine di prescrizione del diritto al pagamento.
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