Nel contratto preliminare, può il promissario acquirente usucapire l’immobile che gli è stato promesso in vendita e la cui consegna è stata anticipata rispetto al rogito notarile ?

La risposta negativa proviene dalla Corte di Cassazione, che si è espressa con la sentenza n. 5211/2016 nella quale così motivava:

“Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di una intervenuta interversio possessionis ex art. 1141 c.c.”.

A commento della sentenza, pare opportuno segnalare che il caso si riferisce al contratto preliminare proprio, non a quello improprio: quest’ultimo, com’è noto, non è un vero preliminare, in quanto trasferisce subito la proprietà del bene, ma senza la forma pubblica. Questa differenza dovrebbe incidere sull’aspetto dell’animus possidendi, ovverosia della volontà di possedere il bene per esercitare il diritto di proprietà. Pertanto da questo punto di vista il preliminare improprio dovrebbe risultare utile ai fini dell’usucapione, perché si tratterebbe di un vero possesso a proprio nome e per esercitare un diritto reale (diversamente dal caso risolto dalla sentenza in commento, che si fonda su un contratto con effetti soltanto obbligatori). Si ricorda che in questa ipotesi il proprietario attuale potrà unire il proprio possesso a quello del suo dante causa, trovando maggiore facilità nel totalizzare il periodo minimo di venti anni necessario per il compimento dell’usucapione.