Cosa accade se si deve dividere un unico bene immobile che sia indivisibile e appartenga a due soggetti, uno con quota di proprietà minore e l’altro con quota maggiore, che ne chiedono entrambi l’assegnazione ?

La soluzione adottata dalla Cassazione nel 2015

La Cassazione civile, con sentenza del 5 novembre 2015, n. 22663, ha risolto a favore del quotista minoritario il problema dell’assegnazione dell’intero bene, preteso anche dai quotisti maggioritari. Il tutto sulla scorta del particolare rapporto materiale intercorrente col bene, ovvero dell’esistenza di un particolare interesse meritevole di tutela.

Pertanto ha espresso il principio per cui si può derogare al criterio posto dall’art. 720 c.c., che privilegia l’assegnazione a chi detenga la quota maggiore di proprietà.

Ha rilevato che “la soluzione da dare alla fattispecie portata all’esame di questa Corte col complesso motivo in esame postula necessariamente una ricostruzione degli orientamenti giurisprudenziali nella specifica materia dell’attribuzione dei beni ereditari non divisibili in caso di pluralità di richieste; e, più specificamente, una serie di valutazioni in ordine al criterio preferenziale per l’attribuzione, alla possibilità di deroga ed all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione”.

Il caso concreto affrontato nella sentenza

Divisione di beni immobili - studio legale avvocato Baraldo in Monselic

Il caso concreto vedeva la richiesta di divisione e attribuzione di un bar-ristorante, bene indivisibile. L’assegnazione veniva avanzata da entrambe le parti, ma i quotisti minoritari invocavano il “superiore interesse di continuare l’azienda ristorante-bar”.

La Corte ha statuito che in grado d’appello “è mancata del tutto una comparazione degli interessi e, più specificamente, una valutazione dell’interesse alla continuità aziendale quale possibile “serio motivo” atto a poter giustificare il ricorso ad altro criterio derogatorio di assegnazione dei beni comuni rispetto a quello ordinario”.

Gli orientamenti della Cassazione

La Corte ha anche ricordato i due principali orientamenti di legittimità sul tema.

La giurisprudenza meno recente (quale quella innanzi citata e su si basa l’impugnata sentenza) riteneva possibile la deroga al generale criterio dell’assegnazione dei beni ereditari al maggior quotista solo se vi erano ragioni di opportunità rispondenti ad esigenze comuni ed adeguatamente motivate.
Giova, al riguardo, citare l’emblematico dictum proprio di Cass. 25 ottobre 2006, n. 22906, secondo cui, “in caso di scioglimento della divisione ereditaria od ordinaria, fine primario della divisione è la conversione del diritto di ciascun condividente alla quota ideale in diritto di proprietà esclusiva di beni individuali, sicché quado in presenza di un immobile indivisibile o non comodamente divisibile vi è una pluralità di richieste di assegnazione benché è possibile l’assegnazione anche ai titolari di quota minore, laddove ciò corrisponda all’interesse comune delle parti”.
La citata pronuncia riprendeva, in sostanza, un datato orientamento già risalente a Cass. 13 luglio 1983, n. 4775 ed a Cass. 20 agosto 1991, n. 8922, secondo il quale il principio ispiratore della norma di cui all’art. 720 c.c. ovvero il “favor divisionis” implicava preferenzialmente l’assegnazione de qua al maggior quotista salvo esclusivamente “ragioni di opportunità ravvisabili nell’interesse comune dei condividendi”.
Senonché un più recente orientamento di questa stessa Corte (e di questa stessa Sezione) ha affermato un “potere discrezionale di deroga al criterio della preferenziale assegnazione” vincolato alla solo obbligo della “adeguata e logica motivazione”.
Più specificamente è stato affermato, con la citata decisione, che “in tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare al criterio, indicato dall’art. 720 c.c., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata (nel caso di specie la Corte confermava la sentenza del Giudice di secondo grado con riguardo all’attribuzione dell’immobile non divisibile assumendo come criterio discriminante quello dell’interesse personale prevalente dell’assegnatario, privo di un’unità immobiliare da destinare a casa familiare, rispetto al titolare di quota maggiore che disponeva di altra abitazione)”.
Pur nella consapevolezza della possibilità di deroga al criterio preferenziale di assegnazione al maggior quotista (laddove si è riconosciuta la sussistenza di un potere discrezionale al riguardo, ancorché vincolato all’obbligo di motivazione ed a sostanziali e seri motivi), l’impugnata sentenza non ha, tuttavia, valutato e tenuto in adeguato conto – nell’ipotesi dedotta in giudizio – la sussistenza di motivi che potevano e possono giustificare una soluzione derogatoria differente rispetto a quella ordinaria.
E tanto in contraddizione rispetto non solo al su riportato e più recente orientamento di Cass. n. 24053/2008, ma anche rispetto ai pur considerati criteri delle precedenti citate pronunce (per tutte, Cass. n. 22906/2006)”.

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