Locazione e affitto sono termini che nel linguaggio comune vengono utilizzati indifferentemente per indicare l’esistenza di un contratto avente ad oggetto il godimento di un bene (di solito immobile), dietro pagamento di un canone.
Giuridicamente esiste una differenza tra i due tipi di contratto, in quanto l’affitto concerne un bene produttivo (per esempio un capannone, un negozio, una fabbrica, un’azienda).
La locazione invece riguarda per lo più immobili ad uso abitativo (appartamenti, case a schiera, bifamiliari o anche singole).
La disciplina generale dei due contratti ha un fondamento comune, per cui usualmente le due figure vengono trattate unitariamente, salvo operare le doverose distinzioni quando si approfondiscono i casi concreti.
La legge definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).
Diritti e doveri nella locazione
Esistono diritti e doveri in capo ad entrambi i soggetti del rapporto di locazione.
In virtù dell’art. 1575 del codice civile le obbligazioni principali del locatore sono:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Invece in base all’art. 1587 c.c. le obbligazioni del conduttore sono le seguenti:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
La durata del contratto di locazione
La durata minima del contratto di locazione è diversa a seconda del tipo di contratto.
Se il contratto è ad uso abitativo, la legge prevede una durata minima di anni quattro che di regola si rinnovano di altri quattro: quindi la durata totale è almeno di otto anni.
Se il contratto è ad uso diverso, quindi industriale, commerciale o artigianale, la durata minima è di anni sei, che di regola si rinnovano di altri sei: quindi la durata totale è almeno di dodici anni. Se l’immobile è un albergo, la durata minima è di nove anni, rinnovati automaticamente di un ugual periodo giungendo così a diciotto anni di durata minima.
Alla prima scadenza il locatore può inviare la comunicazione di diniego del rinnovo solo nei casi previsti dalla legge (per esempio per godere personalmente dell’immobile per sé o la propria famiglia, per ristrutturarlo, per venderlo a terzi e non abbia la proprietà di altro immobile oltre alla propria abitazione).
Problemi frequenti nella locazione
Molto spesso sorgono contestazioni tra le parti in ordine all’esatto ambito dei doveri di ciascuna di esse.
Per il conduttore, uno dei temi di maggiore interesse è quello relativo alle spese di manutenzione dell’immobile, sia ordinarie sia straordinarie.
Invece dal punto di vista del locatore l’evento che desta più attenzione è usualmente rappresentato dalla morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione (che si può concretare in un ritardo provvisorio o in un inadempimento definitivo).
Quando il ritardo nel pagamento è superiore ai venti giorni, anche per una sola mensilità (art. 5 della l. n. 392/1978), il locatore può attivarsi per ottenere lo scioglimento del contratto.
La soluzione al mancato pagamento del canone: lo sfratto
In tale evenienza il rimedio approntato dall’ordinamento giuridico è rappresentato dalla procedura di sfratto per morosità: si tratta di un giudizio molto rapido che usualmente si conclude dopo pochi mesi dalla sua introduzione, con la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene.
Grazie al titolo esecutivo così ottenuto, si potrà azionare la fase esecutiva per giungere allo sgombero effettivo dell’immobile.
Spesso il locatore si domanda quale sia il momento giusto per iniziare la causa di sfratto: la risposta è semplice, è meglio intraprenderla subito, cioè alla prima mensilità non pagata (dopo il termine di tollerenza previsto dalla legge).
Infatti sotto il profilo della convenienza, il proprietario-locatore deve considerare che ogni mese riceve un danno da mancato incasso del canone. E quando deciderà di partire, la procedura di sfratto durerà almeno due-tre mesi, salvo complicazioni determinate dall’opposizione che talvolta l’inquilino intraprende (evento questo piuttosto raro), aprendo un normale giudizio di cognizione.
Si deve sommare anche il termine che il giudice fisserà per l’esecuzione forzata (di solito almeno 1 mese). Ne risulta che il danno economico per il locatore di solito è pari almeno a quattro mesi, durante i quali egli non percepisce il canone.
Ma non è finita qui. Il locatore dovrà intraprendere l’esecuzione forzata, qualora il conduttore non liberi spontaneamente l’immobile nel termine indicato dal giudice (ciò che si verifica nel 99,9 % dei casi). Questa fase può durare almeno quattro-cinque mesi, ma non è raro che si protragga per un periodo maggiore, specie qualora si debba procedere nei confronti di una famiglia con figli minori.
La mancata restituzione dell’immobile
Tra le fonti di responsabilità in materia di contenzioso locatizio si possono annoverare anche le seguenti.
Restituzione della cosa locata (art. 1590 c.c.). Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Danni da mancata restituzione
Danni per ritardata restituzione (1591 c.c.). Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
La locazione ad uso abitativo e quella ad uso commerciale hanno una disciplina comune e una speciale.
Quella comune è stata esposta sopra.
Tra gli aspetti speciali che contraddistinguono le due figure si possono indicare:
- la durata (6+6 per le attività industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, attività libero professionale o di lavoro autonomo; 9+9 per le locazioni alberghiere e assimilate);
- termine della disdetta per evitare il rinnovo (12 mesi per le locazioni commerciali, 18 mesi per quelle alberghiere);
- l’indennità per la perdita di avviamento, che si attua nel momento di cessazione del rapporto;
- diversa disciplina del diritto di prelazione nel caso di vendita dell’immobile;
- inapplicabilità della sanatoria della morosità in sede giudiziaria.
