La Cass. civ. Sez. III, Sent., 19/06/2015, n. 12697 ha approfondito il tema dell’indennità per la perdita dell’avviamento, analizzando in maniera analitica sia la normativa in materia, sia la propria giurisprudenza.
Nel dettaglio ha indicato che “la L. n. 392 del 1978, art. 41, comma 2, – dettato in materia di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione – stabilisce che le disposizioni degli artt. 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all’art. 35.
L’art. 35, che si occupa del riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento, stabilisce, a sua volta, che le disposizioni del precedente art. 34 non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il sistema va quindi ricostruito nel senso che il diritto di prelazione e di riscatto che la legge riconosce in favore dei conduttori di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (c.d. prelazione urbana) sussiste a condizione che l’immobile venga destinato ad un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e non in favore della generalità dei conduttori ad uso diverso da quello di abitazione.
Può dirsi, pertanto, che sussiste una sorta di corrispondenza tra il diritto alla percezione dell’indennità di avviamento di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34 e quello di prelazione e di riscatto di cui ai successivi artt. 38, 39 e 40 della legge stessa. Ciò è del tutto ragionevole, solo che si pensi al fatto che il diritto di prelazione e quello speculare di riscatto costituiscono una sicura limitazione delle facoltà del proprietario, il quale è tenuto a comunicare al conduttore la propria intenzione di vendere, senza poter scegliere fin da subito a chi vendere; e tale limitazione trova il proprio fondamento in un bilanciamento che il legislatore ha compiuto tra le rispettive posizioni, giudicando prevalente l’interesse di chi conduce in locazione un immobile in cui si svolge un’attività a diretto contatto col pubblico a non perdere, appunto, tale contatto.
In questo senso va letta la costante giurisprudenza di questa Corte la quale da molti anni ha ribadito che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 34 al pari del diritto di prelazione e di riscatto (artt. 38 e 39 legge cit.) spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un’attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare o consocio di una società di persone della relativa impresa cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo (v., in questo senso, tra le altre, le sentenze 26 ottobre 2001, n. 13291, 20 gennaio 2009, n. 1363, 16 maggio 2013, n. 11964, e 30 dicembre 2014, n. 27514).
