Può l’inquilino eseguire dei lavori senza autorizzazione del proprietario dell’immobile locato ?
E in generale può l’inquilino eseguire delle opere sull’immobile ricevuto in locazione ?
Le norme di carattere generale non si occupano direttamente di questa tematica, concentrandosi piuttosto sugli effetti economici del comportamento dell’affittuario che esegua delle opere.
Infatti le norme di diritto sostanziale si occupano del profilo relativo all’eventuale obbligo del proprietario-locatore di pagare al conduttore-affittuario un’indennità per opere che comportino un miglioramento o un’addizione / innovazione rispetto allo stato originario dell’immobile esistente al momento della consegna.
In linea teorica quindi si può affermare che per la legge l’inquilino potrebbe svolgere dei lavori nell’immobile ricevuto in locazione, a meno che non vi sia nel contratto d’affitto una norma che lo vieti espressamente o che richieda il consenso del locatore (di solito la prassi contrattuale prevede il consenso scritto, che ne agevola la prova).
Ragionevolmente però si potrebbe pensare che la facoltà dell’inquilino di apportare modifiche all’immobile non possa essere illimitata, perché col contratto gli è stato consegnato un bene avente determinate caratteristiche.
Quindi di certo il potere di modifica non si potrà spingere sino a mutare la funzionalità dell’immobile o la sua destinazione (tanto per fare un esempio la Cassazione ha dichiarato illegittima la trasformazione di un ristorante in pizzeria attraverso la modifica delle canne fumarie per lo smaltimento dei fumi e nuova autorizzazione sanitaria).
Quando il contratto non prevede alcuna limitazione, potrebbe risultare problematico trovare una corretta soluzione al problema provocato dalla suddivisione degli spazi interni con creazione di nuove stanze, ciò che di per sé non determina mutamento di destinazione del bene.
In tale ipotesi taluno potrebbe sostenere l’illegittimità della nuova conformazione, sia perché l’oggetto del contratto e la sua consistenza materiale non sono modificabili in via unilaterale (neppure in parte), sia in quanto il proprietario non aveva interesse alle nuove stanze, che alla fine del rapporto vorrebbe eliminare ma già in costanza di contratto potrebbero provare danni economici (aumento della rendita catastale e conseguente maggiorazione dell’IMU).
I miglioramenti e le addizioni all’immobile ricevuto in locazione
Per i miglioramenti e le addizioni portate dall’inquilino all’immobile oggetto di locazione, gli artt. 1592 e 1593 cc pongono principi piuttosto semplici, anche se parzialmente diversi.
Per i miglioramenti:
- se il proprietario ha dato la sua autorizzazione, allora dovrà pagare un’indennità;
- se il proprietario non ha concesso alcuna autorizzazione, il conduttore non avrà diritto a nulla e dovrà lasciarli gratuitamente al locatore.
Per le addizioni:
- se il proprietario ha dato la sua autorizzazione, allora dovrà pagare un’indennità;
- se il proprietario non ha concesso alcuna autorizzazione, il conduttore potrà togliere le opere senza arrecare danni, altrimenti dovrà lasciarle al locatore gratuitamente;
- se il proprietario non ha concesso alcuna autorizzazione e l’opera si può togliere senza creare danni ma il locatore preferisce tenerle, allora dovrà pagare l’indennità.
Il principio di base comune alle due fattispecie è quello per cui solo se il locatore aveva concesso l apropria autorizzazione, dovrà pagare l’indennità per le opere svolte dall’inquilino.
Differenze tra miglioramenti e addizioni
La diversa disciplina delle due ipotesi dei miglioramenti e delle addizioni si spiega in ragione della diversa natura delle opere in cui si sostanziano i due tipi di intervento.
Il miglioramento
infatti è un’opera che modifica un bene che già esisteva e che viene rinnovato: si pensi al caso della tinteggiatura con la tecnica della calce rasata o del marmorino, rispetto alla precedente pittura a tempera, oppure all’aggiornamento dei fili o delle placche dell’impianto elettrico.
L’addizione
o innovazione invece si ha quando si effettua un’aggiunta rispetto a qualcosa che non esisteva nell’immobile al momento della consegna da parte del locatore: si pensi alla realizzazione di un muro divisorio che crea una nuova stanza, oppure a una pensilina esterna per ricoverare l’autovettura.
Ecco perché con il miglioramento la legge non prevede la possibilità per l’inquilino di togliere le opere se il locatore non ha dato autorizzazione allo loro realizzazione (perché fisicamente non è possibile regredire allo stato precedente senza arrecare danni), mentre con l’addizione prevede la possibilità per l’inquilino di toglierle se il proprietario non vuole pagare l’indennità.
