La divisione immobiliare è una situazione che coinvolge i comproprietari di immobili che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di contesa.
La comproprietà (detta anche comunione dei beni, quando riguarda la proprietà comune a più soggetti) può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, tipico il caso dei coniugi in comunione legale dei beni (per cui l’acquisto sarà automatico) oppure in separazione dei beni (per cui vi sarà stata la partecipazione diretta di entrambi all’atto di acquisto), oppure può derivare da una successione ereditaria (come quota indivisa di eredità) che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento, o per delazione legittima.
Si evidenzia che la normativa di riferimento è quella posta in materia di eredità, che per espressa previsione di legge è applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).
I principi che governano la divisione immobiliare
I principi più rilevanti che regolano la materia della divisione immobiliare sono i seguenti:
- ciascun comproprietario ha diritto di chiedere la separazione della propria quota e lo scioglimento della comunione;
- ciascuno può liberamente disporre della propria quota, cedendola anche a terzi (salvo il diritto di prelazione dei coeredi in materia successioni per causa di morte);
- ciascuno ha diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, purché non venga alterata la destinazione economica del bene o venga limitato il diritto degli altri comproprietari;
- in mancanza di diversa pattuizione o previsione, le quote si presumono uguali;
- il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nelle spese, avviene in proporzione delle rispettive quote;
- ogni comproprietario ha il dovere di contribuire nelle spese di manutenzione dei beni;
- tutti i comproprietari hanno il diritto di concorrerre nell’amministrazione dei beni comuni;
- per assumere le decisioni relative ai beni, vale il principio della maggioranza, in particolare per le innovazioni.
I casi più frequenti di divisione immobiliare: eredi, ex coniugi, conviventi, fidanzati
Molte persone si trovano nella difficile situazione di dover dividere un immobile, ma non sanno come procedere, quando sia il momento migliore e quale sia la disciplina di legge applicabile.
Si domandano in primo luogo se la loro situazione ricada o meno in un’ipotesi della divisione immobiliare da affrontare con un processo.
Per far comprendere dal punto di vista pratico a chi si rivolge la procedura di divisione giudiziale, si deve considerare che i casi più diffusi sono quelli relativi agli eredi per causa di morte e agli ex coniugi.
Si tratta per lo più di persone che sono chiamate a dividere immobili :
- ricevuti per eredità, sia con testamento sia senza di esso;
- acquistati durante il matrimonio in regime di comunione legale tra coniugi;
- acquistati congiuntamente prima del matrimonio in regime di comunione ordinaria;
- acquistati congiuntamente durante il matrimonio in regime di separazione legale dei coniugi;
- acquistati da conviventi more uxorio (coppie di fatto, unioni civili) o da fidanzati in regime di comunione ordinaria, per destinarli a residenza familiare.
La necessità di operare la divisione immobiliare: il disaccordo
Di solito l’esigenza di operare la divisione (ciò che determina lo scioglimento della comunione) nasce dalla volontà di ottenere sia l’intestazione autonoma del proprio diritto di proprietà, così da poterne disporre come si vuole, sia il possesso della propria quota dei beni, così da poterne godere in concreto col loro utilizzo.
Se l’intestazione comune proviene da un rapporto di convivenza, unione civile, fidanzamento o di matrimonio, nella maggioranza dei casi di addiviene alla divisione dei beni quale conseguenza della rottura del rapporto sentimentale che aveva condotto alla decisione di unire i patrimoni dei due soggetti.
Se invece la comunione proviene da un’eredità, la divisione di solito nasce per risolvere problemi:
- di detenzione o possesso esclusivo da parte soltanto di uno degli eredi (infatti è frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari, che ne trae i frutti, mentre le imposte sulla proprietà gravano pro quota su tutti i comproprietari, creando una situazione di ingiustizia sostanziale);
- di disaccordo sulla decisione di vendere i beni a terzi per dividerne il prezzo (le diverse opinioni possono riguardare sia l’idea stessa di vendere, sia il prezzo della vendita).
Il principio generale secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, specie quando riguarda beni indivisibili, comporta seri problemi pratici: in tal caso il diritto è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni, non essendo individuata con precisione la porzione su cui si possa esercitare il dominio del proprietario. Quindi di fatto è difficile attuare tale principio, a meno che non si voglia introdurre un godimento a turno (per esempio un giorno alla settimana, un mese all’anno o ipotesi simili).
Il concetto potrà essere compreso meglio attraverso il seguente grafico:
Le soluzioni ipotizzabili per dividere i beni sono due.
Laddove il bene sia frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione immobiliare in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.
Allorché il bene non sia facilmente divisibile in natura (si pensi all’ipotesi molto frequente in cui si debba procedere a dividere un appartamento, che usualmente non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori teorici delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.
Per quanto attiene la procedura per ottenere la divisione immobiliare, le parti potranno procedere in via bonaria con atto privato.
In ipotesi di disaccordo (ipotesi molto frequente, determinata molto spesso dalle diverse aspettative delle parti rispetto al valore economico del bene, perché se un soggetto vuole vendere la sua quota, avrà interesse a farsi riconoscere un valore alto dei beni, mentre se deve acquistare spingerà per il loro deprezzamento) si dovrà ricorrere al giudice.
Sembrerà un paradosso, ma quando le trattative non conducono ad una soluzione rapida, è consigliabile intraprendere al più presto una causa civile per dividere i beni, per i seguenti motivi:
- riduce i tempi e lo stress di lunghe ed incerte trattative (i soggetti cambiano spesso idea rispetto al da farsi, se vendere la propria quota o acquistare quella altrui);
- ha costi più certi rispetto alla trattativa bonaria, perché si eseguirà un’unica perizia su incarico del giudice (il relativo costo verrà poi suddiviso per quote), rendendo superfluo che ciascuna parte si affidi a un proprio consulente sia prima della causa, sia durante essa;
- conduce a una pronuncia che, nel bene o nel male, ha un valore legale ed è coercibile, ponendo fine ad ogni questione;
- consente di salvare i rapporti personali tra le parti, perché queste ultime affidano ad un soggetto esterno e competente la risoluzione del problema secondo le norme di legge, evitando soluzioni “fai da te” di cui qualcuno potrebbe pentirsi in futuro.
Atto di divisione immobile in comproprietà
L’atto di divisione dell’immobile in comproprietà sarà diverso a seconda della procedura seguita per ottenere la divisione.
Se si sarà riusciti a trovare un accordo stragiudiziale, l’atto divisorio sarà rappresentato da un atto notarile col quale i comproprietari avranno concordemente deciso le varie quote da assegnare a ciascuno di essi, la loro consistenza, l’ubicazione, il loro valore.
Se invece si sarà scelta la strada giudiziale, l’atto di divisione dell’immobile in comproprietà sarà costituito dalla sentenza del tribunale, che fungerà da atto pubblico e sarà trascrivibile presso la Conservatoria dei registri immobiliari (oggi Agenzia per il territorio presso l’Agenzia delle Entrate) al fine di provvedere all’intestazione formale dei diritti di proprietà dei singoli.
Beni divisibili e indivisibili
La divisione immobiliare si attua con metodi diversi a seconda che si sia in presenza di beni divisibili o indivisibili.
La normativa prevede che ciascun comproprietario abbia diritto di ricevere la sua parte in natura, ciò che presuppone che i beni siano divisibili.
Ma quando i beni sono divisibili ?
Quando ne è possibile la divisione in porzioni autonome, senza alterarne la destinazione economica e la funzionalità.
L’ipotesi più semplice è quella in cui se i beni sono più di uno e sono della stessa specie (più appartamenti o più terreni agricoli).
Ma anche se sono di specie diversa, si sarà di fronte a beni divisibili. Infatti in tal caso i beni sono già distinti e ciascuno di essi potrà essere assegnato a un distinto soggetto. Il problema si porrà se i beni avranno valori differenti, nel qual caso si dovrà operare un conguaglio in denaro.
Invece se c’è un solo bene da dividere, si dovrà valutare volta per volta se si tratti di bene divisibile (quale un terreno, specie di dimensioni ampie) o indivisibile (quale una casa di abitazione, sia che si tratti di un appartamento, di una porzione di bifamiliare o di una villa singola, ufficio o capannone).
Se è divisibile non ci saranno problemi particolari, tranne quelli relativi ai conguagli se non si riusciranno a formare porzioni di uguale valore.
Nell’ipotesi di immobile indivisibile, si dovrà assegnarne la proprietà ad uno solo dei comproprietari che si renda a ciò disponibile, con diritto degli altri a percepire in denaro il valore della propria quota.
La richiesta di assegnazione da parte di tutti dell’unico immobile
Cosa accade se c’è un solo immobile e tutte le parti ne chiedono l’assegnazione a proprio favore ?
Quale soluzione dare ai comproprietari che chiedano di avere la proprietà del medesimo bene ?
La soluzione è facile se il bene è divisibile, in quanto si procederà a formare le rispettive porzioni in natura e ad assegnarle, salvo valutare il criterio di assegnazione delle singole porzioni, in assenza di accordo sulla scelta.
Meno facile invece se il bene è indivisibile.
In base all’art. 720 cc il giudice potrà:
- assegnare per intero il bene al comproprietario con la quota maggiore;
- far vendere il bene all’incanto per poterne dividere il prezzo ricavato.
La giurisprudenza di legittimità (sul punto Cassazione civile Sez. II, 04/07/2014, n. 15396; Cassazione civile 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663) ha individuato anche un’altra soluzione, che è facoltativa per il giudice:
- la possibilità di assegnare il bene al comproprietario che dimostri di avere una relazione prevalente con il bene (si pensi al caso in cui uno dei comproprietari abiti da tempo nell’immobile, avendovi fissato la propria residenza, oppure eserciti la propria attività lavorativa presso l’immobile artigianale o commerciale).
Come si può intuire, uno degli aspetti che più preoccupa i condividendi è quello relativo al valore da attribuire agli immobili da dividere.
L’art. 726 c.c. stabilisce che “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti “. Questo significa che per individuare il valore dei beni ci si deve riferire a quello che risulta nel momento in cui si effettua la divisione, perché il valore venale è quello di mercato attuale. In tal senso pare orientata anche la Corte di Cassazione (a titolo di esempio si indica la sentenza Cass. civile, sez. II del 2006 numero 23496).
Per avere un’idea di massima di quale potrebbe essere il valore venale dei terreni, si possono utilizzare alcuni strumenti gratuiti presenti in rete, tipo il seguente:
Si possono eliminare le servitù esistenti sull’immobile da dividere ?
Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.
E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).
Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.
Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.
Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.
In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.
Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.
L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.
Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.
