Cosa succede se il contratto di locazione non è stato registrato ?

Il contratto è nullo o inefficace ?

Il locatore può pretendere ugualmente il canone quale indennità di occupazione dell’immobile ?

Canone di locazione e affitto non registrato

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Il canone di affitto è dovuto ?

LA RISPOSTA ARRIVA DA UN CASO DECISO NELLE AULE DI GIUSTIZIA.

La Corte d’appello di Bologna decidendo un processo che coinvolgeva la risoluzione di tali quesiti, aveva ritenuto che:

(a) il contratto di locazione non registrato è inefficace;

(b) l’inefficacia del contratto non esime l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile.

La Corte di Cassazione

invece, successivamente adita per la risoluzione delle contraddizioni di diritto espresse dal giudice di secondo grado, con sentenza del 13/12/2016, n. 25503, si è espressa diversamente su tali questioni,

rilevando che:

  1. la Corte d’appello ha trascurato di dichiarare la nullità del contratto di locazione;
  2. non ha fatto applicazione degli effetti tipici della nullità.

Sul primo punto la Cassazione così motiva:

2.4. La Corte d’appello di Bologna ha ritenuto che nella specie il contratto oggetto del giudizio fosse valido, ma inefficace, sul presupposto che la registrazione del contratto prevista dalla norma appena citata fosse una condicio iuris di efficacia del contratto.

Questa interpretazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, non può tuttavia essere condivisa.

Non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

Sul secondo punto la Cassazione così motiva:

2.5. Dal mancato rilievo della nullità del contratto sono scaturiti altri due errori di diritto commessi dalla sentenza impugnata, ovvero:

(a) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c. , norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale;

(b) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito.

Per meglio comprendere l’ambito d’intervento del Supremo Consesso, si riporta quanto la Corte d’Appello aveva deciso sulle questioni patrimoniali:

(a) gli importi pattuiti sono dovuti “indipendentemente dall’efficacia del pregresso contratto verbale non registrato”;

(b) il corrispettivo al locatore è dovuto “ai sensi dell’art. 1458 c.c. , anche in ipotesi di riconosciuta nullità o inefficacia della locazione”;

(c) la nullità o inefficacia della locazione “non legittima la parte conduttrice ad ottenere la restituzione della cauzione” (così la sentenza impugnata, pp. 4-5).

La Cassazione ha criticato duramente questa impostazione motivando come segue.

3.4. Tutte e tre le affermazioni sopra riassunte disapplicano alcuni principi fondamentali del diritto dei contratti e del processo.

3.4.1. In primo luogo, al cospetto d’una domanda fondata su un contratto, il giudice ha il dovere di qualificare esattamente l’eventuale vizio da cui quel contratto è affetto: in particolare, se sia valido, nullo od inefficace: e ciò per l’ovvia ragione che diverse sono le conseguenze giuridiche dell’una o dell’altra ipotesi. Nel caso di specie, invece, la Corte d’appello prima ha qualificato il contratto come “inefficace” (p. 3); poi ha fatto riferimento alle ipotesi di “nullità ed inefficacia” (p. 5); ed infine ha confermato la condanna del conduttore al pagamento di una somma coincidente con quella dovuta in virtù del contratto: e dunque nella- sostanza ha fatto discendere dal contratto inefficace gli stessi effetti del contratto nullo.

3.4.2. In secondo luogo, la Corte d’appello ha malamente applicato l’art. 1458 c.c. , norma che disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento.

Ma le norme sulla risoluzione dei contratti ( art. 1453 c.c. e ss.) non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata.

La nullità del contratto di locazione

La Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza di secondo grado, indicando al giudice del rinvio i seguenti  principi di diritto da osservare:

2.6.

(a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;

(b) la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c. , e non dall’art. 1458 c.c. ; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. , od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..

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