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Locazione e affitto.

Locazioni e affitti generano problematiche tipiche quali lo sfratto per morosità per mancato pagamento del canone di affitto, lo sfratto per finita locazione al termine di scadenza del contratto, i danni da mancata restituzione dell’immobile, le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria dell’immobile, le spese condominiali.

Le responsabilità che generano il contenzioso locatizio si fondano sull’analisi dei diritti e doveri che gravano in capo ad entrambi i soggetti dei rapporti di locazione e affitto.

I doveri del locatore sono:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

I doveri del conduttore sono:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti

3) restituire il bene nelo setsso stato in cui l’ha ricevuto.

Le spese.

Per il conduttore, uno dei temi di maggiore interesse è quello relativo alle spese di manutenzione dell’immobile, sia ordinarie sia straordinarie.

La morosità e lo sfratto.

Invece dal punto di vista del locatore l’evento che più preoccupazione è usualmente rappresentato dalla morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione (che si può concretare in un ritardo provvisorio o in un inadempimento definitivo).

Quando il ritardo nel pagamento è superiore ai venti giorni, anche per una sola mensilità (art. 5 della l. n. 392/1978), il locatore può attivarsi per ottenere lo scioglimento del contratto.
In tale evenienza il rimedio approntato dall’ordinamento giuridico è rappresentato dalla procedura di sfratto per morosità: si tratta di un giudizio molto rapido che usualmente si conclude dopo pochi mesi dalla sua introduzione, con la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene.
Grazie al titolo esecutivo così ottenuto, si potrà azionare la fase esecutiva per giungere allo sgombero effettivo dell’immobile.

Spesso il  locatore si domanda quale sia il momento giusto per iniziare la causa di sfratto: la risposta è semplice, è meglio intraprenderla subito, cioè alla prima mensilità non pagata (dopo il termine di tollerenza previsto dalla legge).

Infatti sotto il profilo della convenienza, il proprietario-locatore deve considerare che ogni mese riceve un danno da mancato incasso del canone. E quando deciderà di partire, la procedura di sfratto durerà almeno due-tre mesi, salvo complicazioni determinate dall’opposizione che talvolta l’inquilino intraprende (evento questo piuttosto raro), aprendo un normale giudizio di cognizione.

Si deve sommare anche il termine che il giudice fisserà per l’esecuzione forzata (di solito almeno 1 mese). Ne risulta che il danno economico per il locatore di solito è pari almeno a quattro mesi, durante i quali egli non percepisce il canone.

Ma non è finita qui. Il locatore dovrà intraprendere l’esecuzione forzata, qualora il conduttore non liberi spontaneamente l’immobile nel termine indicato dal giudice (ciò che si verifica nel 99,9 % dei casi). Questa fase può durare almeno quattro-cinque mesi, ma non è raro che si protragga per un periodo maggiore, specie qualora si debba procedere nei confronti di una famiglia con figli minori.

La restituzione dell’immobile.

Quando si parla di locazioni e affitti non si può mancare di ricordare che tra i doveri del conduttore che producono forme di responsabilità c’è anche la mancata restituzione della cosa locata.

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Danni per ritardata restituzione.

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.

Come scegliere un avvocato per questa materia.

Gli utenti al fine di poter scegliere un avvocato cui affidare l’incarico di assisterli, si domandano se il professionista ha sufficiente esperienza nella materia di loro interesse, quindi se è preparato, competente, esperto o addirittura specializzato.

Allo scopo, di solito si affidano al passa parola, all’esperienza già vissuta da amici, parenti o conoscenti.

Questo metodo però non garantisce affatto il potenziale cliente, perché il caso già risolto non è conosciuto in tutti i suoi dettagli, in quanto di solito viene riferito per sommi capi, senza valorizzare gli elementi che possono essere apprezzati solo da un giurista e che hanno condotto a vincere la causa.

Come fare dunque ?

Internet oggi rappresenta uno strumento molto potente e preciso per poter valutare, almeno a grandi linee, se un avvocato può meritare la fiducia del suo cliente in quanto competente, esperto o specializzato per un determinato tipo di controversie.

Il consiglio è di approfondire il livello di conoscenza espresso dall’avvocato nel proprio sito, epurando le varie espressioni autoelogiative e quelle generiche.

Un saggio della preparazione del professionista risulterà dalla lettura degli articoli che ha redatto sul sito, dal grado di approfondimento della tematica, dal numero degli articoli o delle pagine.

Lo studio legale dell’avvocato Baraldo ha accettato la sfida di essere sottoposto al vaglio del proprio pubblico e per tale motivo offre la seguente rassegna di articoli (ricordando però che si dovrebbe dapprima leggere la sezione “pagine” del menù, per partire da una visione generale, mentre gli articoli sono più specialistici).

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Cessione del contratto d’affitto con l’azienda

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cessione del contratto d'affitto assieme all'azienda

La cessione del contratto d’affitto può essere svolta assieme all’azienda

La cessione del contratto d’affitto che fa parte di un’azienda è soggetta a regole particolari.

Nel dettaglio la legge prevede che qualora il conduttore voglia cedere l’azienda, può includere nel trasferimento anche il contratto d’affitto relativo all’immobile.

L’operazione può avvenire senza il consenso del locatore, per cui quest’ultimo (che di solito è il proprietario dell’immobile) può restare all’oscuro dell’operazione, senza sapere nulla della cessione sia del contratto, sia dell’azienda.

Magari potrà accorgersi solo in via di fatto del cambiamento nella gestione dei locali, ma giuridicamente la conoscenza di fatto è irrilevante.

La cessione dell’azienda è un caso frequente

Gli imprenditori molto spesso vendono o acquistano un’azienda.

Si tratta molto spesso di aziende che sono entrate in crisi per qualsiasi motivo, che faticano a far brillare i bilanci, oppure di aziende che operano in settori simili o complementari a quello del nuovo soggetto interessato alla prosecuzione dell’attività.

In ogni caso l’azienda viene acquistata per un interesse preciso, che tra gli altri può essere quello di profittare di un prezzo vantaggioso, confidando nelle possibilità di implementare il fatturato con una ristrutturazione o un miglior posizionamento nel mercato di riferimento, oppure quello di inglobare un concorrente per irrobustire al propria forza commerciale, o di intraprendere una nuova attività.

Quando l’azienda che viene venduta svolgeva l’attività in un immobile goduto con un contratto d’affitto, è piuttosto raro che il conduttore informi il locatore della sua volontà di vendere.

Se lo fa, di solito ne dà notizia in via orale, dopo il rogito di vendita dell’azienda, senza neppure comunicare i dati del nuovo conduttore.

Non si cura di chiedere al locatore la propria liberazione per le obbligazioni future, con una trattativa che dovrebbe coinvolgere i tre soggetti interessati.

In tal modo chi vende si espone a delle responsabilità particolari.

La regola generale sulla cessione dei contratti.

In materia di contratti in generale, la legge prevede che nessuna delle parti possa cedere il contratto con prestazioni corrispettive senza il consenso della controparte.

L’art. 1406 c.c. è chiaro sul punto, ammettendo la possibilità della sostituzione di un contraente purché l’altra parte vi consenta.

Qualora sopraggiunga tale consenso, il cedente viene liberato dalle sue obbligazioni, a meno che il contraente ceduto abbia dichiarato di voler mantenere in vita gli obblighi del cedente per l’ipotesi in cui il nuovo soggetto risulterà inadempiente.

La disciplina generale sull’azienda.

Oltre alle regole generali in tema di contratti, quando si cede un’azienda vengono in gioco le norme che disciplinano l’azienda e la sua circolazione.

In particolare l’art. 2558 c.c. prevede che l’acquirente di un’azienda subentri nei contratti stipulati per il suo esercizio, salvo patto contrario.

In ordine ai debiti dell’azienda, l’art. 2560 c.c. statuisce che l’alienante non è liberato dai debiti anteriori al trasferimento, salvo il consenso dei creditori e che, se si tratta di azienda commerciale, dei debiti risponde anche l’acquirente, se essi risultano dai libri contabili obbligatori.

La responsabilità solidale del cedente e del cessionario del contratto d’affitto.

Il principio generale in materia di contratti, che impedisce di trasferire il contratto di affitto senza il consenso del locatore, subisce una deroga nel momento in cui venga trasferita anche l’azienda.

Già la disciplina dell’azienda prevede l’automatica cessione del contratto, ma la legge sulle locazioni prevede conseguenze diverse sul piano delle responsabilità.

Infatti l’art. 36 della legge 392 del 1978 prevede che, se il locatore non dichiari di liberare il cedente, quest’ultimo risponderà degli inadempimenti contrattuali altrui, intendendo quindi riferirsi a quelli futuri (perché per quelli passati si applicherebbe la regola generale per cui ciascuno risponde della propria condotta).

Ma vi è di più: per interpretazione giurisprudenziale, tutti i soggetti che si sono avvicendati nel contratto in qualità di conduttore resteranno obbligati in solido per le obbligazioni contrattuali.

In tal modo il legislatore ha inteso riequilibrare le posizioni dei due soggetti del contratto d’affitto originario, perché l’eccezione alla necessità di consenso per il trasferimento del contratto dev’essere compensata con l’imposizione di una responsabilità in solido dei vari affittuari che ricevono il godimento dell’immobile compreso nell’azienda.

Questo comporta la possibilità per il locatore di agire nei confronti di tutti i conduttori per ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti.

Invece l’indennità per la perdita dell’avviamento in caso di cessazione del rapporto, spetterà solo all’ultimo conduttore, come prevde l’ultimo comma dell’articolo 36 legge 392/78.