L’asta giudiziaria immobiliare può colpire qualsiasi tipologia di bene immobile, molto frequentemente si tratta di un appartamento in condominio, di una casa singola, bifamiliare o a schiera, a volte anche di un capannone commerciale o artigianale, di un negozio, un terreno agricolo o edificabile.
L’asta è estrinsecazione della procedura di esecuzione forzata, procedura giudiziale attraverso la quale uno o più creditori mirano ad ottenere il pagamento di una somma indicata in un titolo esecutivo.
Colpisce beni in proprietà di debitori che non hanno adempiuto un obbligo di pagare una somma di denaro e che pertanto vengono aggrediti dai creditori che tentano di convertirne in denaro il relativo valore, per potersi soddisfare sul ricavato.
Sono due le forme che può assumere la vendita giudiziaria all’asta: con incanto o senza incanto.
Usualmente quando si parla di vendita di immobili all’asta si intende riferirsi all’ipotesi dell’incanto pubblico, ma ad oggi bisogna tenere presente prima di tutto l’altra forma di vendita, quella che avviene con offerta in busta chiusa.
In effetti la vendita senza incanto costituisce la prima modalità di vendita che il giudice deve seguire (art. 569 cpc).
E’ bene aver presente alcuni principi che regolano le vendite giudiziarie tramite asta:
– non viene fornita alcuna garanzia legale per vizi e difetti (art. 2922 cc);
– chiunque, tranne il debitore, può partecipare all’asta, quindi anche il creditore, i parenti del debitore, la società di capitali di cui è socio il debitore (art. 579 cpc);
– il debitore può chiedere al giudice di continuare ad abitare nell’immobile (art. 560 cpc) ;
– viene nominato un custode, che gli interessati possono contattare per visionare il bene (art. 559 cpc);
– nella vendita all’incanto (e solo in essa), nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione, chiunque può svolgere un‘ulteriore offerta che superi di un quinto il prezzo dell’asta già conclusa, dando luogo ad una nuova gara (art. 584 cpc);
– ogni creditore può chiedere l’assegnazione in natura e a proprio favore dell’immobile che non sia stato aggiudicato per mancanza di offerte (così statuiscono l’art. 588 cpc per la vendita con incanto e l’art. 573 cpc per la vendita senza incanto);
– il possesso materiale dell’immobile da parte dell’aggiudicatario potrà avvenire solo dopo l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice (art. 586 cpc).
Vantaggi di comprare all’asta giudiziaria
Ma perché un potenziale acquirente dovrebbe rivolgere il suo interesse al mercato delle aste giudiziarie ?
Di solito si evidenzia che nel settore si possono spuntare prezzi di particolare favore rispetto al mercato immobiliare normale.
Molte persone però nutrono dei dubbi e non ritengono di potersi impegnare nella ricerca di un immobile attraverso il meccanismo della vendita giudiziale, per timori legati alla complessità delle procedure e alla loro durata.
In realtà le modalità di partecipazione alle aste giudiziarie sono piuttosto semplici e non richiedono l’assistenza obbligatoria di un avvocato.
E’ chiaro però che l’eventuale contributo di quest’ultimo può agevolare molto i privati che intendano partecipare alla vendita, garantendo un pò di serenità sull’ammissibilità della domanda e sulla corretta osservanza della procedura.
Inoltre l’avvocato potrà rivelarsi utile anche nella fase successiva all’aggiudicazione dell’asta, nel momento in cui si vorrà ottenere il possesso materiale del bene dopo il decreto di trasferimento.
Il mutuo dedicato alle aste giudiziarie immobiliari
Esiste la possibilità, per chi partecipa a un’asta giudiziaria, di acquistare il bene non con liquidità propria, bensì attraverso un mutuo concesso da una banca.
E’ noto che tutte le banche possono concedere, se vengono rispettati certi parametri dalle stesse determinati, un mutuo per l’acquisto di un qualsiasi bene immobile.
Però, quando si tratta di un immobile all’asta giudiziaria la questione diventa complicata, perché la banca contestualmente alla concessione della somma necessaria per l’acquisto, chiede l’iscrizione di una garanzia ipotecaria sullo stesso bene.
Tecnicamente, per poter iscrivere l’ipoteca, è necessario che il datore sia il proprietario dell’immobile: il problema sorge in quanto, nel caso dell’asta giudiziaria, l’intestazione del bene a favore dell’aggiudicatario avverrà soltanto in un momento successivo rispetto allo svolgimento dell’incanto.
Qualcuno potrebbe pensare di rischiare, chiedendo il mutuo nel lasso di tempo concesso per il saldo finale, anticipando solo l’acconto necessario per fare le offerte. L’operazione è ostacolata dal fatto che nella procedura all’asta, prima si deve pagare, poi si può ottenere l’intestazione del bene. L’offerente subirebbe la perdita dell’acconto in caso di mancato ottenimento del mutuo nei tempi imposti dalla procedura.
La soluzione al problema arriva da alcuni istituti di credito, che si sono specializzati nella concessione di mutui diretti all’acquisto di immobili all’asta.
Ogni partecipante dovrà informarsi per conoscere se la banca di propria fiducia ha adottato procedure idonee allo scopo; in ipotesi negativa, dovrà rivolgersi ad altri istituti disponibili.
Ecco l’elenco delle banche convenzionate con vari tribunali d’Italia per concedere il mutuo dedicato all’acquisto all’asta giudiziaria.
Mutuo per aste giudiziarie - elenco ABI di tribunali e banche - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigoLa liberazione dell‘immobile acquistato all’asta giudiziaria
Uno dei problemi più frequenti dopo aver acquistato un immobile all’asta giudiziaria è quello di ottenere la liberazione da cose e persone, in modo da poterne rendere effettivo il godimento.
Se le operazioni di sfratto non sono già state eseguite dal custode giudiziario prima dell’asta, di solito vi provvede il soggetto che è risultato aggiudicatario del bene.
Così si scopre che molto spesso la liberazione non è un’operazione automatica, ma necessita di un’attività da parte dell’aggiudicatario, che vi provvede attraverso il proprio avvocato.
I tempi per lo svolgimento delle operazioni sono quelli ordinari che si trovano in uno sfratto per morosità, quindi sono piuttosto brevi. Pur potendo variare da caso a caso a seconda delle reali difficoltà e dell’organizzazione interna dei vari tribunali, si può affermare che entro un pò di mesi l’aggiudicatario dell’asta potrà ottenere la liberazione (usualmente cinque/sei mesi).
Molte persone si chiedono se sia necessaria l’assistenza o la consulenza di un professionista per acquistare immobili all’asta giudiziaria.
In linea di principio non è obbligatorio essere affiancati o rappresentati da alcuna figura professionale, perché chiunque può partecipare ad un’asta giudiziaria in prima persona.
In linea di fatto però la materia fa parte del processo civile, per cui è necessario acquisire un minimo di dimestichezza con la procedura esecutiva, con i suoi termini, le formalità, la scansione dei poteri delle parti e così via.
Proprio in ragione della natura processuale dell’attività da svolgere, il soggetto ideale a cui affidarsi per partecipare con profitto ad un’asta giudiziaria e ridurre al massimo i rischi è l’avvocato.
Egli è il professionista più preparato per tutte le vicende che si possono presentare ad un’asta giudiziaria, che è una parte del processo: per esempio può accadere di venire esclusi dall’asta per motivi formali, oppure possono essere sollevate eccezioni sulla legittimazione da parte di altri partecipanti, ovvero problematiche che devono essere risolte con il confronto col giudice dell’esecuzione.
Nessuno meglio di un avvocato ha la preparazione e la continuità di frequentazione con le aule giudiziarie e con i giudici, nessuno meglio di lui conosce le consuetudini processuali e gli orientamenti dei tribunali.
La sua assistenza o consulenza possono risultare vantaggiose.
Per quanto riguarda i costi, non si deve credere che l’avvocato sia più costoso rispetto ad altri professionisti, quali ad esempio gli agenti immobiliari: anzi, a dire il vero negli ultimi decenni verrebbe da dire che siano più cari questi ultimi. Comunque il cliente ha sempre la facoltà di chiedere in anticipo il costo dell’attività al professionista dal quale vorrebbe farsi assistere per un’asta giudiziaria, cosicché ha la possibilità di operare il confronto e ponderare al meglio i costi del professionista e i benefici che la sua opera di assistenza può dare rispetto a un altro.
Ricerca immobili all’asta giudiziaria
Per verificare l’offerta di immobili all’asta giudiziaria dei tribunali di Padova e Rovigo, si indicano i link diretti dei rispettivi siti istituzionali:
Se invece si vuole eseguire una ricerca a più ampio raggio, per immobili offerti in vendita da tribunali di tutta Italia, tra i molti si possono consultare anche:
- astegiudiziarie.it
- astagiudiziaria.com
- asteannunci.it
- asteimmobili.it
- portaleaste.com
- astalegale.net
- fallcoaste.it
Esistono altri siti che, senza gestirle, pubblicizzano le aste giudiziarie immobiliari, tra cui si indicano i seguenti:
