Cosa accade se si è stipulato un contratto di locazione o di affitto in nero, ovverosia senza la forma scritta ?
Come può il locatore ottenere la liberazione dell’immobile se l’inquilino non paga ?
E il conduttore come può difendersi rispetto alla pretesa di pagamento dell’indennità di occupazione ?
La risposta è stata data dalla Cass. civ. Sez. Unite, 17-09-2015, n. 18214 che così ha statuito:
“In ordine al contratto di locazione, si ritiene necessaria la forma scritta ad essentiam, dovendosi limitare la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui all’art. 13, comma 5, della legge n. 431 del 1998, che accorda al medesimo una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. In deroga, dunque, ai principi generali dell’insanabilità del contratto nullo, si riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Conseguentemente, in conformità con la lettera della legge, la nullità di protezione, e le relative conseguenze, sarà predicabile solo in presenza dell’abuso, da parte del locatore, della sua posizione dominante, imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa dell’eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole. Al di fuori di tale ipotesi, torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità”.
La prova nel processo
Sotto il profilo processuale della prova, la Corte precisa che
“Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l’esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell’art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata”.
In pratica
“In concreto, sarà pertanto necessario che il locatore ponga in essere una inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale, mentre, nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità.
Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone “concordato” – poichè la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante”.
Chiarisce la Corte che
“Non può pertanto darsi seguito alla tesi, pur sostenuta da parte della giurisprudenza di merito e da alcuni autori in dottrina, secondo cui il collegamento tra l’art. 13, comma 5 e la L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, integrerebbe tout court gli estremi della nullità di protezione o relativa anche nel caso l’uso della forma verbale sia stato deciso volontariamente da entrambe le parti contraenti”.
